Le crédit relais est, par nature, un financement à court terme. Sa durée maximale est généralement de 24 mois. Lorsqu'un divorce par consentement mutuel survient pendant cette période, la situation se complexifie : le bien immobilier à vendre n'est pas encore cédé, les mensualités d'intérêts continuent de courir, et la convention de divorce doit anticiper chaque scénario. L'absence de clauses adaptées expose les deux époux à des litiges post-divorce coûteux.
En bref :
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- Le crédit relais peut atteindre 24 mois maximum : tout délai de vente au-delà impose une renégociation bancaire obligatoire.
- La convention de divorce doit impérativement prévoir, en application de l'article 229-3 du Code civil, la répartition des mensualités d'intérêts entre les époux jusqu'à la vente effective.
- En cas de vente à prix réduit, le calcul de la soulte est directement affecté : la formule doit être inscrite dans la convention avec un montant actualisable.
- Trois options principales existent : prolongation du prêt relais, transformation en prêt amortissable classique, ou vente à prix réduit pour solder le crédit.
1. Le crédit relais : définition juridique et enjeux au moment du divorce
Le crédit relais (ou prêt relais) est un prêt immobilier de courte durée, accordé par un établissement bancaire dans l'attente de la vente d'un bien immobilier existant. Il permet à l'emprunteur de financer l'acquisition d'un nouveau bien avant d'avoir perçu le produit de la cession du bien ancien. Juridiquement, il constitue une dette commune des époux mariés sous le régime de la communauté légale, conformément à l'article 1409 du Code civil.
La durée initiale d'un crédit relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre 24 mois au maximum. Pendant cette période, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts — le capital étant remboursé en une seule fois lors de la vente. C'est précisément cette structure qui crée une tension particulière en cas de divorce : les intérêts continuent de s'accumuler même si la procédure de divorce est engagée.
Selon les données du Ministère de la Justice, environ 130 000 divorces par consentement mutuel ont été prononcés en France en 2024. Une proportion significative de ces ménages détenait un ou plusieurs biens immobiliers financés. Lorsqu'un prêt relais est en cours, la liquidation du régime matrimonial — étape centrale du divorce amiable — ne peut être définitivement arrêtée tant que la vente n'est pas intervenue et que le solde du crédit n'est pas connu avec précision.
L'article 229-1 du Code civil pose le cadre général : le divorce par consentement mutuel est prononcé sans l'intervention du juge lorsque les époux s'accordent sur la rupture et ses effets dans une convention. Cette convention doit régler tous les effets patrimoniaux du divorce, y compris le sort des dettes communes non encore soldées à la date de signature.
2. Répartition des mensualités d'intérêts pendant la période de vente : qui paie quoi ?
La première question pratique est celle de la charge des intérêts du crédit relais pendant la période qui sépare la signature de la convention de divorce de la vente effective du bien. Cette période peut s'étendre de quelques semaines à plusieurs mois, voire dépasser l'échéance du prêt relais lui-même.
Deux situations doivent être distinguées. Première situation : les deux époux continuent d'occuper le bien ou aucun ne l'occupe. Dans ce cas, la répartition par moitié des mensualités d'intérêts est la solution la plus équitable. Elle doit être expressément stipulée dans la convention. Deuxième situation : l'un des époux occupe le bien à titre exclusif après la séparation de fait. Dans ce cas, il est juridiquement cohérent de lui imputer l'intégralité des mensualités d'intérêts, sous réserve d'une compensation lors du partage définitif.
L'article 229-3 du Code civil impose que la convention de divorce mentionne le règlement complet des effets du divorce, notamment ceux relatifs aux biens des époux. Une convention qui se contente de mentionner le bien sans traiter du crédit relais en cours sera considérée comme incomplète par le notaire dépositaire, qui pourra refuser de l'enregistrer.
En pratique, les avocats rédigent une clause dite « clause de charge des intérêts » qui précise :
- Le montant mensuel exact des intérêts à la date de signature (ex. : 850 € par mois pour un capital relais de 200 000 € à 4,25 %).
- La répartition entre les époux (50/50 ou autre proportion librement convenue).
- Le mécanisme de compensation : les sommes avancées par un époux seront déduites de sa part lors du partage du prix de vente.
- La date butoir au-delà de laquelle la répartition peut être révisée d'un commun accord.
Question : Que se passe-t-il si l'un des époux refuse de payer sa part des intérêts du crédit relais après le divorce ?
Réponse : La banque demeure créancière solidaire des deux ex-époux, indépendamment des stipulations de la convention. L'ex-époux qui a payé seul dispose d'un recours en contribution contre l'autre, fondé sur l'article 1317 du Code civil relatif aux obligations solidaires. Ce recours peut être exercé devant le tribunal judiciaire compétent, mais il suppose d'avoir conservé les preuves de paiement. La clause de compensation dans la convention préserve ce droit mais ne dispense pas du risque de contentieux.
3. Les trois options face à un prêt relais non soldé au moment du divorce
Lorsque le bien immobilier n'est pas vendu à la date de signature de la convention de divorce, trois options principales s'offrent aux époux. Chacune présente des avantages et des inconvénients distincts, tant sur le plan financier que juridique.
| Option | Principe | Avantage principal | Inconvénient principal | Délai indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Prolongation du prêt relais | La banque accorde un renouvellement du prêt relais pour 12 mois supplémentaires | Pas de remboursement du capital immédiat | Accord bancaire non garanti ; intérêts supplémentaires (ex. : 850 €/mois sur 12 mois = 10 200 €) | Jusqu'à 24 mois au total |
| Transformation en prêt amortissable | Le capital du prêt relais est converti en prêt classique avec remboursement mensuel du capital et des intérêts | Sécurise la situation bancaire ; évite l'exigibilité immédiate | Mensualités plus élevées ; nécessite une nouvelle analyse de solvabilité de chaque époux | Mise en place en 4 à 8 semaines |
| Vente à prix réduit | Le bien est cédé en dessous de sa valeur estimée pour accélérer la transaction | Solde immédiat du crédit relais ; clôture définitive du dossier | Moins-value pouvant réduire la soulte ou créer un déficit à partager | Vente possible en 4 à 12 semaines selon le marché |
Question : La banque est-elle obligée de prolonger un crédit relais lors d'un divorce ?
Réponse : Non. La prolongation d'un prêt relais est une décision discrétionnaire de l'établissement prêteur. Aucun texte légal ne contraint la banque à renouveler ce type de financement. En pratique, les banques acceptent généralement une prolongation si les intérêts ont été régulièrement payés et si le bien est activement mis en vente. Il est donc essentiel de fournir à la banque un mandat de vente actualisé et une justification du délai de commercialisation.
4. Impact sur le calcul de la soulte et clauses à rédiger dans la convention
La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve un bien à celui qui en cède sa part. Elle se calcule en soustrayant le passif (dettes restant dues) de l'actif (valeur du bien). Lorsqu'un crédit relais est en cours, le passif à déduire est précisément le capital restant dû de ce prêt.
La difficulté est que le montant du capital du prêt relais est fixe (il ne s'amortit pas), mais que sa déduction de la valeur du bien dépend du prix de vente effectif. Si le bien se vend moins cher que prévu — ce qui est fréquent lorsque la vente traîne et nécessite une réduction de prix — la soulte se réduit mécaniquement, voire devient nulle ou négative.
Exemple chiffré pour 2026 : un bien estimé à 350 000 € avec un crédit relais de 210 000 € génère théoriquement une valeur nette de 140 000 €, soit une soulte de 70 000 € si les parts sont égales. Si le bien est finalement vendu à 310 000 € après une réduction de prix, la valeur nette tombe à 100 000 €, et la soulte à 50 000 €. La différence de 20 000 € doit avoir été anticipée dans la convention.
Les avocats spécialisés recommandent d'insérer dans la convention une clause de soulte actualisable, qui prévoit :
- Une soulte provisionnelle calculée sur la valeur estimée du bien à la date de signature.
- Une formule d'actualisation automatique basée sur le prix de vente définitif.
- Un délai maximal pour la vente (ex. : 18 mois), au-delà duquel les époux s'engagent à renégocier ou à procéder à une vente aux enchères.
- La répartition de l'éventuelle moins-value : chacun supporte 50 % sauf stipulation contraire.
Cette clause est fondée sur le principe de la liberté contractuelle consacrée par l'article 1102 du Code civil, combiné aux exigences de complétude de la convention posées par l'article 229-3 du même code.
Question : Peut-on signer une convention de divorce amiable sans connaître le prix de vente définitif du bien grevé d'un crédit relais ?
Réponse : Oui, à condition de rédiger une clause de soulte actualisable et d'y annexer une estimation immobilière récente. Le notaire dépositaire accepte cette approche dès lors que les modalités de calcul de la soulte définitive sont clairement déterminables. L'article 1163 du Code civil valide les obligations portant sur une chose future ou déterminable. En revanche, une convention qui ignore totalement le sort du crédit relais sera refusée à l'enregistrement.
5. La transformation du prêt relais en prêt amortissable : procédure et effets juridiques
La transformation du crédit relais en prêt amortissable classique est souvent la solution la plus sécurisante juridiquement. Elle permet de sortir de l'incertitude du prêt à court terme et de stabiliser la charge financière des deux époux — ou de l'époux qui conserve le bien.
Sur le plan procédural, cette transformation nécessite une renégociation avec la banque. Elle prend la forme d'un avenant au contrat de prêt initial. La banque procède à une nouvelle analyse de solvabilité. Si un seul des époux conserve le bien, il devra démontrer sa capacité à assumer seul les mensualités. Le taux d'endettement maximal admis par les établissements bancaires est généralement de 35 % des revenus nets, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) applicables en 2026.
Sur le plan juridique, la désolidarisation de l'époux qui ne conserve pas le bien est une étape distincte de la transformation du prêt. La banque peut accepter la transformation tout en maintenant la solidarité des deux emprunteurs. La désolidarisation — qui libère définitivement l'ex-époux sortant de toute obligation envers la banque — doit être négociée séparément et n'est accordée que si la solvabilité de l'emprunteur restant est suffisante.
La convention de divorce doit mentionner explicitement l'engagement de l'époux conservant le bien à :
- Entreprendre les démarches de transformation du prêt dans un délai déterminé (ex. : 3 mois après la date de dépôt de la convention chez le notaire).
- Demander la désolidarisation de l'autre époux auprès de la banque.
- Informer l'autre époux de l'avancement des démarches par lettre recommandée.
6. Vente à prix réduit : stratégie, risques fiscaux et partage du déficit
Lorsque le marché immobilier est atone ou que le délai de vente menace l'échéance du prêt relais, une réduction du prix de vente s'impose parfois. Cette décision, qui doit être prise conjointement par les deux époux propriétaires indivis, a des conséquences directes sur le partage.
Sur le plan fiscal, si la vente génère une plus-value par rapport au prix d'acquisition, elle est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), sous réserve des abattements pour durée de détention prévus aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts. Si le bien est la résidence principale des époux, l'exonération totale prévue à l'article 150 U II 1° du CGI s'applique, même si l'un des époux a quitté le domicile conjugal, dès lors que la cession intervient dans un délai normal suivant le départ.
Si la vente génère un produit inférieur au capital restant dû du crédit relais — situation rare mais possible en cas de marché déprimé — les deux époux sont solidairement tenus du déficit envers la banque. Ce déficit doit être réparti dans la convention selon une clé convenue. À défaut de stipulation, la règle légale de partage par moitié s'applique en régime de communauté.
Question : La vente à prix réduit d'un bien grevé d'un crédit relais pendant un divorce amiable nécessite-t-elle l'accord des deux époux ?
Réponse : Oui, absolument. Les époux en instance de divorce demeurent copropriétaires indivis du bien jusqu'à la vente. En application de l'article 815-3 du Code civil, les actes de disposition — dont la vente — exigent le consentement de tous les indivisaires. Un époux ne peut pas imposer unilatéralement un prix de vente réduit. En cas de désaccord persistant, le juge peut être saisi pour autoriser la vente dans l'intérêt de l'indivision.
7. Clauses de protection à insérer dans la convention de divorce
La convention de divorce par consentement mutuel est l'instrument central de protection des deux époux face aux aléas de la vente. Sa rédaction doit être confiée à des avocats expérimentés en droit immobilier et en droit de la famille. Plusieurs clauses sont indispensables lorsqu'un crédit relais est en cours.
Clause 1 — État du crédit relais : description précise du prêt (établissement prêteur, numéro de contrat, capital restant dû à la date de signature, taux d'intérêt, date d'échéance initiale et renouvelée le cas échéant).
Clause 2 — Répartition des intérêts : montant mensuel des intérêts, clé de répartition entre les époux, mécanisme de remboursement mutuel et compensation lors du partage.
Clause 3 — Soulte actualisable : formule de calcul de la soulte en fonction du prix de vente définitif, avec tableau d'exemples pour différents prix de vente hypothétiques.
Clause 4 — Délai maximal de vente et option de sortie : engagement de vente dans un délai défini (ex. : 18 mois), mécanisme de décision en cas de dépassement (réduction du prix, vente aux enchères amiable, désignation d'un mandataire commun).
Clause 5 — Gestion bancaire : désignation de l'époux mandaté pour conduire les négociations avec la banque, obligation d'information mutuelle, engagement de désolidarisation dans un délai déterminé.
Clause 6 — Répartition du déficit éventuel : clé de répartition en cas de vente à un prix inférieur au capital restant dû, avec indication du mode de financement du déficit (épargne personnelle, prêt complémentaire, etc.).
Ces clauses s'inscrivent dans le cadre de l'article 229-3 du Code civil, qui impose que la convention règle de manière complète les effets du divorce. Un devis gratuit auprès d'un avocat spécialisé permet d'évaluer le coût de rédaction de ces clauses, généralement compris entre 1 500 € et 3 000 € par époux pour un dossier comportant un bien immobilier avec crédit en cours.
FAQ — Crédit relais et divorce amiable en 2026
Le crédit relais est-il considéré comme une dette commune dans la convention de divorce ?
Oui, sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, le crédit relais souscrit pendant le mariage pour financer un bien commun constitue une dette commune au sens de l'article 1409 du Code civil. Il doit figurer dans l'état liquidatif annexé à la convention. Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux répond des dettes qu'il a personnellement souscrites, sauf cautionnement mutuel.
Que se passe-t-il si le prêt relais arrive à échéance avant la vente du bien pendant la procédure de divorce ?
Si le prêt relais arrive à son terme (24 mois maximum) sans que le bien soit vendu, la banque est en droit d'exiger le remboursement immédiat du capital. Les deux époux sont alors tenus solidairement. La convention de divorce doit prévoir ce risque et stipuler une solution de repli (transformation en prêt amortissable, apport en capital, etc.). Il est recommandé d'anticiper cette situation dès la mise en vente du bien.
Le notaire peut-il refuser d'enregistrer une convention de divorce qui ne traite pas du crédit relais en cours ?
Oui. Le notaire dépositaire de la convention de divorce vérifie sa conformité à l'article 229-3 du Code civil, qui exige le règlement complet des effets patrimoniaux du divorce. Une convention qui omet de traiter une dette commune significative — comme un crédit relais — peut être refusée à l'enregistrement. Le notaire renvoie alors la convention aux avocats pour complément de rédaction, ce qui allonge les délais.
La désolidarisation du crédit relais peut-elle être obtenue avant la vente du bien ?
Elle est théoriquement possible mais rarement accordée par les banques avant la vente. La désolidarisation suppose que l'époux conservant le bien démontre une capacité de remboursement autonome suffisante (taux d'endettement inférieur à 35 % selon les normes HCSF 2026). En pratique, les banques préfèrent attendre que le bien soit vendu ou que le prêt soit transformé en prêt amortissable au nom d'un seul emprunteur avant de libérer l'autre.
Comment valoriser le bien immobilier dans la convention si le marché est incertain ?
La valorisation doit reposer sur une expertise immobilière récente — idéalement datant de moins de 6 mois — réalisée par un agent immobilier ou un expert agréé. La convention peut prévoir une valeur retenue pour le calcul de la soulte provisionnelle, avec une clause d'actualisation au prix de vente définitif. En cas de désaccord sur la valeur, les époux peuvent conjointement désigner un expert judiciaire ou recourir à la procédure de l'article 1592 du Code civil.
Quel est le coût global d'un divorce amiable avec bien immobilier et crédit relais en cours en 2026 ?
Le coût total comprend : les honoraires des deux avocats (entre 1 500 € et 3 500 € par époux), les émoluments du notaire pour l'état liquidatif (calculés sur la valeur nette du bien selon le barème réglementaire, généralement entre 1 200 € et 4 000 € selon la valeur), les droits de partage (2,5 % de l'actif net partagé depuis la loi de finances 2022), et les éventuels frais de renégociation bancaire (entre 500 € et 1 500 €). Pour un bien de 350 000 € avec un crédit relais de 210 000 €, le coût total peut atteindre 10 000 à 15 000 €.