Droit de préemption urbain et divorce amiable : guide 2026

La vente du logement familial constitue, dans la grande majorité des divorces amiables, l'opération patrimoniale la plus complexe à sécuriser. Lorsque le bien est situé dans une zone couverte par un droit de préemption urbain (DPU), une difficulté supplémentaire surgit : la collectivité publique peut s'interposer dans la cession et acquérir le bien à la place de l'acheteur pressenti. Cette éventualité, souvent ignorée des époux en cours de séparation, peut désorganiser le calendrier de la liquidation du régime matrimonial et fragiliser la convention de divorce.

1. Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ? Définition juridique

Le droit de préemption urbain (DPU) est une prérogative de puissance publique qui permet à une collectivité territoriale — commune ou établissement public de coopération intercommunale (EPCI) — d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Il est institué par délibération du conseil municipal dans les zones urbaines (U) ou à urbaniser (AU) couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS), conformément aux articles L. 211-1 et suivants du Code de l'urbanisme.

Concrètement, lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un bien situé en zone de DPU, il doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie avant de signer le compromis de vente. Cette déclaration mentionne le prix et les conditions de la vente envisagée. La collectivité dispose alors d'un délai légal de deux mois pour répondre. Trois issues sont possibles : elle renonce à préempter, elle accepte au prix déclaré, ou elle propose un prix inférieur — ce qui peut conduire à une procédure devant le juge de l'expropriation.

Le DPU s'applique à une grande variété de biens : logements, locaux commerciaux, terrains à bâtir, dès lors qu'ils sont situés dans le périmètre délimité par la collectivité. En 2026, selon les données de l'Observatoire du foncier, plus de 80 % des communes de plus de 10 000 habitants ont institué un DPU sur tout ou partie de leur territoire. La question de son articulation avec les opérations de divorce est donc loin d'être marginale.

Il convient de distinguer le DPU du droit de préemption renforcé et du droit de préemption dans les zones d'aménagement différé (ZAD), qui obéissent à des règles partiellement différentes. Dans le cadre d'un divorce amiable, c'est principalement le DPU de droit commun qui est susceptible de s'appliquer.

2. La cession entre époux est-elle soumise au DPU ?

La question centrale, pour les époux qui envisagent un partage en nature du bien immobilier commun — c'est-à-dire lorsque l'un des conjoints rachète la part de l'autre — est de savoir si cette opération déclenche le DPU. La réponse juridique est nuancée et mérite une analyse précise.

Question : La soulte versée par un époux à l'autre lors du divorce déclenche-t-elle le DPU ?

Réponse : Non, dans la grande majorité des cas, le rachat de soulte entre époux lors d'un divorce est assimilé à un partage et non à une vente, ce qui l'exclut du champ d'application du DPU. L'article L. 213-15 du Code de l'urbanisme prévoit explicitement que les cessions réalisées dans le cadre d'un partage successoral ou d'une liquidation de communauté entre époux sont exemptées du DPU. Cette exonération est confirmée par la jurisprudence constante du Conseil d'État et par la circulaire du Ministère du Logement du 26 mai 2014.

Cette exonération repose sur la nature juridique de l'opération : le partage n'est pas une vente mais une opération déclarative par laquelle chaque époux se voit attribuer des biens en contrepartie de ses droits dans l'indivision ou dans la communauté. La soulte éventuellement versée par l'époux attributaire à l'autre ne transforme pas le partage en vente.

Toutefois, cette exemption n'est pas automatique. Elle suppose que l'opération soit réellement qualifiée de partage dans l'acte notarié. Si la rédaction de la convention de divorce ou de l'acte liquidatif laisse apparaître une intention de vente — par exemple, si un tiers est interposé ou si l'opération est précédée d'une mise sur le marché — la collectivité peut tenter de requalifier l'opération et d'exercer son droit de préemption. La vigilance du notaire rédacteur est ici essentielle.

3. Vente à un tiers acquéreur : le DPU s'applique pleinement

Lorsque les époux décident de vendre le bien immobilier commun à un acquéreur extérieur — ce qui est fréquent lorsque aucun des deux ne souhaite ou ne peut conserver le logement —, le DPU s'applique dans les conditions de droit commun. Cette situation est statistiquement majoritaire : selon les chiffres du Ministère de la Justice publiés en 2025, près de 60 % des couples divorcés vendent le bien commun à un tiers dans les 18 mois suivant le prononcé du divorce.

La procédure est la suivante :

1. Signature du compromis de vente avec l'acquéreur, sous condition suspensive d'absence de préemption.
2. Dépôt de la DIA par le notaire auprès de la mairie, dans les formes requises par l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme.
3. Délai de réponse de 2 mois accordé à la collectivité. Ce délai court à compter de la réception de la DIA complète.
4. En cas de renonciation ou de silence de la collectivité, la vente peut être régularisée avec l'acquéreur initial.
5. En cas de préemption au prix déclaré, la vente est conclue avec la collectivité au prix fixé dans la DIA.
6. En cas de contre-proposition à un prix inférieur, les vendeurs (les époux) peuvent accepter, renoncer à vendre, ou saisir le juge de l'expropriation pour fixer le prix.

La difficulté, dans un contexte de divorce amiable, tient au calendrier. La convention de divorce doit être déposée au rang des minutes d'un notaire après le délai de réflexion de 15 jours imposé par l'article 229-4 du Code civil. Si la vente à un tiers est prévue comme modalité de liquidation, l'incertitude liée au DPU peut bloquer ou retarder la signature de la convention.

Question : Combien de temps dure la procédure de DPU et comment l'intégrer dans le calendrier du divorce amiable ?

Réponse : La procédure de DPU dure au minimum 2 mois à compter du dépôt de la DIA, et peut s'étendre à 6 à 12 mois en cas de contentieux sur le prix devant le juge de l'expropriation. Pour l'intégrer dans un divorce amiable, la convention doit prévoir une clause conditionnant la liquidation du régime matrimonial à l'issue de la procédure de préemption, avec des délais explicitement allongés et une répartition des risques financiers entre les époux.

4. Tableau comparatif : DPU selon le type d'opération lors du divorce

Note : Le tableau ci-dessus est indicatif. Chaque situation doit être analysée par un notaire et un avocat spécialisé en droit de la famille.

5. Les clauses à insérer dans la convention de divorce pour anticiper le DPU

La convention de divorce par consentement mutuel, régie par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, doit régler l'ensemble des effets du divorce, y compris la liquidation du régime matrimonial. Lorsqu'un bien immobilier situé en zone de DPU est destiné à être vendu à un tiers, plusieurs clauses spécifiques doivent être intégrées pour éviter toute impasse juridique ou financière.

5.1 La clause suspensive liée à l'absence de préemption

La convention doit stipuler que la liquidation définitive du régime matrimonial est subordonnée à la réalisation de la vente à l'acquéreur pressenti, elle-même conditionnée à l'absence d'exercice du DPU par la collectivité compétente. Cette clause suspensive protège les deux époux : si la collectivité préempte, la convention prévoit les conséquences (maintien de l'indivision temporaire, nouvelle mise en vente, etc.).

5.2 La clause de répartition du prix de préemption

Si la collectivité préempte à un prix inférieur au prix de marché négocié avec l'acquéreur privé, les époux subissent une moins-value. La convention doit préciser la répartition de cette moins-value entre les parties. À défaut de clause expresse, les règles légales de la liquidation du régime matrimonial s'appliquent, ce qui peut générer des conflits.

5.3 La clause de délai allongé pour la liquidation

Le délai standard de liquidation prévu dans la convention doit intégrer le délai de 2 mois du DPU, augmenté d'un délai de sécurité en cas de contentieux sur le prix. Une clause prévoyant un délai de liquidation de 12 à 18 mois à compter de la signature de la convention est recommandée lorsque le bien est situé en zone de DPU active.

Question : Que se passe-t-il si la collectivité préempte le bien pendant la procédure de divorce amiable ?

Réponse : Si la collectivité exerce son DPU pendant la procédure, la vente est conclue avec elle et non avec l'acquéreur privé, au prix fixé dans la DIA ou par le juge de l'expropriation. Les époux reçoivent le prix de préemption, qui peut être inférieur au prix du marché. La convention de divorce doit avoir anticipé ce scénario pour éviter un blocage de la liquidation du régime matrimonial.

6. Le rôle du notaire dans la gestion du DPU lors du divorce

Le notaire joue un rôle central à deux titres dans un divorce amiable impliquant un bien soumis au DPU. D'une part, il rédige et authentifie la convention de divorce (article 229-1 du Code civil) ainsi que l'acte de liquidation du régime matrimonial. D'autre part, il gère la procédure de DIA lorsque le bien est vendu à un tiers.

Sur le plan pratique, le notaire doit :

• Vérifier, avant la rédaction de la convention, si le bien est situé en zone de DPU et si cette zone est active (une zone peut être instituée mais non exercée).
• Renseigner les époux sur les risques de préemption et les délais associés.
• Rédiger les clauses de la convention et de l'acte liquidatif en tenant compte de l'aléa DPU.
• Déposer la DIA dans les formes et délais réglementaires une fois le compromis signé avec l'acquéreur.
• Conseiller les époux sur l'opportunité de contester un prix de préemption insuffisant devant le juge de l'expropriation.

Les émoluments du notaire pour la rédaction de l'acte de partage sont fixés par le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 modifié. En 2026, ils représentent environ 1 % à 2,5 % de l'actif net partagé, selon les tranches tarifaires réglementées. Ces émoluments sont indépendants des honoraires de l'avocat, dont l'intervention est obligatoire pour la rédaction de la convention de divorce (article 229-2 du Code civil).

Il est fortement recommandé de choisir un notaire disposant d'une expérience en droit immobilier et en droit de la famille pour gérer simultanément ces deux dimensions. La coordination entre l'avocat rédacteur de la convention et le notaire liquidateur est déterminante pour la fluidité de la procédure.

Question : Faut-il un notaire spécialisé en divorce pour gérer le DPU sur le bien commun ?

Réponse : Pas nécessairement un notaire spécialisé en divorce, mais un notaire compétent en droit immobilier ET en droit de la famille. En pratique, il est fréquent que deux notaires interviennent : l'un pour la convention de divorce et l'acte liquidatif, l'autre pour la vente à l'acquéreur tiers. Les deux études doivent alors coordonner leurs actions pour éviter des délais supplémentaires.

7. Stratégies pour réduire l'impact du DPU sur la liquidation du patrimoine

Plusieurs stratégies permettent de limiter l'impact du DPU sur le calendrier et le résultat financier de la liquidation du régime matrimonial lors d'un divorce amiable.

1. Privilégier le partage en nature lorsque c'est possible. Si l'un des époux peut financer le rachat de la soulte — par crédit immobilier, apport personnel ou donation familiale —, l'opération de partage échappe au DPU. C'est la solution la plus simple et la plus sécurisée.

2. Anticiper la DIA avant la signature de la convention. Rien n'interdit, en théorie, de déposer la DIA pendant la procédure de divorce, si le compromis de vente avec l'acquéreur tiers est déjà signé. Cela permet de purger le délai de préemption avant même la signature de la convention, ce qui accélère la liquidation post-divorce.

3. Négocier avec la collectivité. Certaines communes exercent le DPU de manière sélective. Un dialogue préalable avec le service urbanisme de la mairie peut permettre d'obtenir une renonciation anticipée, même si celle-ci n'est pas juridiquement contraignante avant le dépôt de la DIA.

4. Vérifier l'existence d'un droit de délaissement. L'article L. 211-5 du Code de l'urbanisme ouvre, dans certains cas, un droit de délaissement permettant aux propriétaires de mettre en demeure la collectivité d'acquérir le bien. Cette procédure est rarement utilisée dans un contexte de divorce mais peut constituer un levier de négociation.

5. Consulter un avocat spécialisé dès la phase de négociation. L'intervention d'un avocat en droit de la famille, coordonnée avec celle du notaire, permet de structurer la convention de divorce de manière à rendre la liquidation la moins vulnérable possible aux aléas du DPU. Vous pouvez obtenir une estimation gratuite de votre divorce amiable en quelques minutes.

FAQ — Droit de préemption urbain et divorce amiable

Le DPU s'applique-t-il lorsque les époux sont copropriétaires à parts égales et vendent à un tiers ?

Oui. Dès lors que le bien est vendu à un acquéreur extérieur au couple, le DPU s'applique dans les conditions de droit commun, quelle que soit la répartition des droits entre les époux. La DIA doit être déposée avant la vente, et le délai de 2 mois doit être purgé avant la signature de l'acte authentique.

La collectivité peut-elle préempter à un prix inférieur au prix du marché ?

Oui. L'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme autorise la collectivité à formuler une offre à un prix inférieur à celui mentionné dans la DIA. Les vendeurs peuvent alors accepter, renoncer à vendre, ou saisir le juge de l'expropriation pour faire fixer le prix. La procédure judiciaire peut durer de 6 mois à 2 ans, ce qui doit être anticipé dans la convention de divorce.

Le DPU peut-il être exercé après la signature de la convention de divorce ?

Oui. Si la DIA n'a pas encore été déposée au moment de la signature de la convention, le DPU peut être exercé postérieurement. C'est pourquoi la convention doit contenir des clauses conditionnelles explicites, prévoyant les conséquences d'une préemption sur la liquidation du régime matrimonial et sur le partage du prix.

Existe-t-il des zones géographiques où le DPU est particulièrement actif en 2026 ?

Oui. En 2026, les communes situées en zones tendues — Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier, Strasbourg — exercent le DPU de manière significativement plus fréquente, notamment pour la constitution de logements sociaux. Dans ces communes, la probabilité d'exercice du DPU est estimée à 5 à 15 % des DIA déposées, selon les données des études notariales locales. La vérification préalable du zonage est indispensable.

Le partage judiciaire d'un bien en zone de DPU est-il traité différemment du partage amiable ?

Non. L'exonération prévue par l'article L. 213-15 du Code de l'urbanisme s'applique à tout partage entre époux, qu'il soit amiable ou judiciaire, dès lors que l'opération est qualifiée de partage et non de vente. La distinction entre divorce amiable et divorce contentieux n'a pas d'incidence sur l'application du DPU au regard de la nature de l'opération.

Faut-il mentionner le DPU dans la convention de divorce si le bien n'est pas encore mis en vente ?

Oui, c'est fortement recommandé. Si les époux prévoient de vendre le bien à un tiers dans un délai déterminé, la convention doit mentionner l'existence d'un éventuel DPU et ses conséquences sur la liquidation. Une clause de renvoi à l'acte notarié de liquidation, avec mention explicite du DPU, permet de sécuriser juridiquement la convention et d'éviter tout litige ultérieur entre les ex-époux sur la répartition du prix de préemption.