Indivision avec tiers et divorce amiable : sortir de l'indivision en 2026

Lorsqu'un époux détient, avec des tiers — frères, sœurs, amis, associés — un bien immobilier acquis avant le mariage, le divorce par consentement mutuel soulève une difficulté technique majeure : la convention de divorce ne peut pas, à elle seule, régler la situation de cette indivision. Le droit de propriété des tiers s'impose. Les époux doivent donc articuler deux procédures distinctes : la liquidation de leur régime matrimonial et la sortie de l'indivision au sens des articles 815 et suivants du Code civil.

1. Définition : qu'est-ce qu'une indivision avec des tiers dans le contexte d'un divorce ?

L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien, sans qu'il soit possible d'attribuer à chacune une fraction matériellement délimitée. Elle est définie aux articles 815 à 815-18 du Code civil.

Dans le contexte d'un divorce, l'indivision avec des tiers désigne le cas où l'un des époux — ou les deux — est copropriétaire d'un bien immobilier avec des personnes extérieures au couple : un frère ou une sœur ayant hérité ensemble d'un logement familial, des amis ayant co-investi dans un appartement locatif, ou encore des associés informels. Ce bien n'est pas un bien commun au sens du régime matrimonial : il appartient à l'époux indivisaire à titre personnel, généralement comme bien propre si acquis avant le mariage ou reçu par succession.

La distinction est fondamentale. La convention de divorce règle uniquement les droits et obligations des époux entre eux. Elle ne peut pas modifier les droits des tiers indivisaires. L'article 815 du Code civil pose le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Ce droit de sortie appartient à chaque indivisaire, qu'il soit époux ou tiers. Mais son exercice suit des règles propres, distinctes de celles du divorce.

2. Identification et valorisation des droits indivis dans la convention de divorce

La première obligation des avocats rédacteurs de la convention de divorce est d'identifier précisément les droits indivis détenus par l'époux concerné. Cette identification conditionne la correcte liquidation du régime matrimonial.

2.1 Nature juridique des droits indivis

Si le bien a été acquis avant le mariage sous régime de communauté réduite aux acquêts, les droits indivis constituent un bien propre de l'époux, au sens de l'article 1405 du Code civil. Ils n'entrent pas dans la masse commune à partager entre époux. En revanche, si les revenus générés par ce bien (loyers) ont été perçus pendant le mariage, ils sont communs et doivent être intégrés à la liquidation.

Si le couple était marié sous régime de séparation de biens, les droits indivis appartiennent exclusivement à l'époux titulaire. La convention de divorce n'a pas à en disposer directement, mais doit les mentionner pour offrir une vision patrimoniale complète et éviter toute contestation ultérieure.

2.2 Valorisation des droits indivis

La valeur des droits indivis est calculée sur la base de la valeur vénale du bien immobilier, multipliée par la quote-part détenue par l'époux. Si l'époux détient 50 % d'un appartement estimé à 300 000 €, ses droits indivis valent 150 000 €. Un abattement d'illiquidité, généralement de 10 à 20 %, peut être appliqué pour tenir compte de la difficulté à céder une quote-part indivise sur le marché libre. La convention doit préciser la méthode de valorisation retenue.

Il est recommandé de faire appel à un notaire ou à un expert immobilier agréé pour établir cette valeur. En cas de contentieux ultérieur, la Cour de cassation a rappelé que la valeur retenue dans la convention doit correspondre à la valeur réelle au jour du partage (Cass. 1re civ., 12 juin 2013, n° 12-17.419).

Question : les droits indivis d'un époux sur un bien acquis avant le mariage sont-ils partagés lors du divorce ?

Réponse : Non, sauf exception. Sous régime de communauté réduite aux acquêts, les droits indivis acquis avant le mariage sont des biens propres de l'époux (article 1405 du Code civil). Ils ne font pas partie de la masse commune à partager entre époux. La convention de divorce doit toutefois les recenser et préciser leur sort, notamment si des revenus indivis ont alimenté la communauté pendant le mariage.

3. Les clauses obligatoires à intégrer dans la convention de divorce

La convention de divorce par consentement mutuel, rédigée conformément aux articles 229-1 à 229-4 du Code civil, doit traiter de l'ensemble du patrimoine des époux. L'omission de droits indivis peut entraîner une nullité partielle de la convention ou une action en complément de part.

3.1 Clause de recensement des droits indivis

La convention doit comporter un inventaire précis des biens détenus en indivision avec des tiers : désignation cadastrale du bien, identité de tous les indivisaires, quote-part de chacun, date d'acquisition, existence ou non d'une convention d'indivision (article 1873-1 du Code civil). Cette clause est purement déclarative : elle ne modifie pas les droits des tiers.

3.2 Clause de traitement des droits indivis

La convention doit ensuite indiquer ce que l'époux entend faire de ses droits indivis. Trois options sont envisageables :

• Le maintien de l'indivision : l'époux conserve ses droits. La convention le mentionne et prévoit, le cas échéant, le traitement des revenus futurs.
• La cession des droits indivis à l'autre époux : possible uniquement si l'autre époux accepte d'entrer dans l'indivision à la place du premier, et si les autres indivisaires ne s'y opposent pas (la cession d'une quote-part indivise est libre entre vifs, mais les indivisaires peuvent exercer un droit de préemption selon l'article 815-14 du Code civil).
• La cession des droits à un tiers ou le déclenchement d'une procédure de licitation : si aucun accord interne à l'indivision n'est possible.

3.3 Clause relative aux revenus indivis perçus pendant le mariage

Si le bien indivis a généré des loyers pendant la vie commune, ces revenus sont des fruits communs (article 1401 du Code civil sous régime de communauté). La convention doit préciser leur traitement : ont-ils été réintégrés dans le budget commun ? Existe-t-il une créance de la communauté envers l'époux ? Ces questions doivent être tranchées pour éviter une action en complément de part après divorce.

4. La procédure de licitation : mécanisme, coût et délais en 2026

La licitation est la vente aux enchères publiques d'un bien indivis lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur un partage amiable. Elle est régie par les articles 1686 à 1689 du Code civil et les articles 1377 à 1380 du Code de procédure civile.

4.1 Conditions de déclenchement

Tout indivisaire peut demander la licitation en justice, conformément à l'article 815 du Code civil. Le juge du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est compétent. La licitation peut être demandée par l'époux qui souhaite sortir de l'indivision, mais aussi par les autres indivisaires si le divorce a modifié leur relation avec l'époux concerné.

Avant de saisir le tribunal, une tentative de partage amiable est fortement recommandée. Un notaire peut être mandaté pour organiser le partage amiable de l'indivision (article 835 du Code civil). Si tous les indivisaires sont d'accord, le partage amiable évite la procédure judiciaire et ses coûts.

4.2 Déroulement de la licitation judiciaire

1. Assignation : l'époux indivisaire ou ses avocats assignent les autres indivisaires devant le tribunal judiciaire.
2. Expertise judiciaire : le tribunal ordonne une expertise pour fixer la mise à prix. Délai moyen : 3 à 6 mois.
3. Vente aux enchères : organisée par un notaire commis par le tribunal. Le bien est adjugé au plus offrant. Les indivisaires peuvent enchérir.
4. Répartition du prix : le prix de vente est réparti entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts, après déduction des frais.

4.3 Coûts de la procédure de licitation en 2026

Question : un tiers indivisaire peut-il bloquer le divorce amiable ?

Réponse : Non. Le divorce amiable est une procédure strictement personnelle aux époux. Un tiers indivisaire ne peut ni s'y opposer ni y intervenir. En revanche, il peut bloquer toute décision relative au bien indivis qui nécessiterait son consentement, comme une cession ou un partage, en vertu de l'article 815-3 du Code civil. Le divorce et la gestion de l'indivision sont deux procédures indépendantes.

5. Les droits des indivisaires tiers face au divorce d'un copropriétaire

Les tiers indivisaires disposent de droits propres que le divorce ne peut pas remettre en cause. Il est essentiel de les identifier pour anticiper les blocages éventuels.

5.1 Le droit de préemption de l'article 815-14 du Code civil

Lorsqu'un indivisaire souhaite céder ses droits indivis à un tiers étranger à l'indivision, il doit notifier son projet à tous les autres indivisaires par acte extrajudiciaire. Chaque indivisaire dispose d'un délai d'un mois pour exercer son droit de préemption et se substituer à l'acquéreur pressenti, aux mêmes prix et conditions. Ce droit est d'ordre public : toute convention y dérogeant est nulle.

Dans le contexte d'un divorce, si l'époux souhaite céder ses droits indivis à son ex-conjoint ou à un tiers, la procédure de notification préalable est obligatoire. La convention de divorce peut anticiper cette étape en prévoyant une clause conditionnelle : la cession des droits indivis ne sera effective qu'après l'expiration du délai de préemption d'un mois sans exercice par les indivisaires.

5.2 Les actes de gestion et d'administration

Pendant la période de transition entre le dépôt de la convention et sa prise d'effet, l'indivision continue de fonctionner selon les règles de droit commun. Les actes de gestion courante (entretien, paiement des charges, renouvellement des baux) peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil). Les actes de disposition (vente, hypothèque) requièrent l'unanimité.

5.3 La convention d'indivision préexistante

Si les indivisaires avaient conclu une convention d'indivision avant le mariage (article 1873-1 du Code civil), ses clauses s'appliquent. Elle peut prévoir une durée déterminée (5 ans renouvelables), des restrictions à la cession, ou des modalités spécifiques de sortie. La convention de divorce doit référencer ce document et vérifier sa compatibilité avec les intentions des époux.

Question : que se passe-t-il si l'époux indivisaire décède pendant la procédure de divorce amiable ?

Réponse : Le décès d'un époux pendant la procédure de divorce amiable met fin à la procédure, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Les droits indivis de l'époux décédé sont transmis à ses héritiers selon les règles successorales. La convention de divorce non encore homologuée est sans effet. Les héritiers entrent dans l'indivision à la place du défunt.

6. Articulation entre la convention de divorce et les actes notariés relatifs à l'indivision

La sortie de l'indivision avec des tiers nécessite des actes notariés distincts de la convention de divorce. La coordination entre ces instruments juridiques est un point de vigilance majeur.

6.1 L'acte de cession de droits indivis

La cession de droits indivis immobiliers est un acte authentique obligatoire (article 1er du décret du 4 janvier 1955). Le notaire doit être saisi. L'acte précise la quote-part cédée, le prix, l'identité du cessionnaire et les conditions de la cession. Il est soumis aux droits d'enregistrement au taux de 5,81 % en 2026 pour les immeubles anciens, ou au droit de partage de 2,5 % si la cession s'inscrit dans un partage global.

6.2 Séquençage des procédures

La pratique recommande le séquençage suivant :

1. Rédaction de la convention de divorce avec clause de recensement et clause de traitement des droits indivis.
2. Négociation amiable avec les tiers indivisaires pour obtenir leur accord sur le partage ou la cession.
3. Signature de la convention de divorce et envoi aux avocats des deux parties pour le délai de réflexion de 15 jours (article 229-4 du Code civil).
4. Dépôt de la convention chez le notaire et acquisition de la force exécutoire.
5. Acte notarié de cession ou de partage des droits indivis, postérieur ou concomitant au dépôt de la convention.

6.3 Risque de décalage temporel

Un décalage entre la date de la convention de divorce et la date effective de sortie de l'indivision est fréquent. Pendant cet intervalle, l'époux reste indivisaire avec les tiers. La convention doit anticiper ce risque en prévoyant une clause de gestion transitoire : qui perçoit les revenus locatifs ? Qui supporte les charges ? Quelle est la valeur de référence en cas de variation du marché immobilier ?

Question : la convention de divorce peut-elle contraindre les tiers indivisaires à vendre le bien ?

Réponse : Non. La convention de divorce n'a d'effet qu'entre les époux. Elle ne peut pas créer d'obligation à la charge des tiers indivisaires. Seule une procédure judiciaire de licitation, sur le fondement de l'article 815 du Code civil, peut contraindre les indivisaires récalcitrants à procéder à la vente du bien. Cette procédure est distincte du divorce et peut durer 12 à 24 mois.

7. Fiscalité applicable à la sortie de l'indivision dans le cadre d'un divorce amiable

La sortie de l'indivision génère plusieurs conséquences fiscales qu'il convient d'anticiper dès la rédaction de la convention de divorce.

7.1 Droit de partage

Le partage d'un bien indivis est soumis au droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé, en application de l'article 746 du Code général des impôts. Ce taux s'applique à la valeur des droits indivis attribués à chaque indivisaire. Il est dû même en cas de partage amiable et constitue l'un des postes de coût les plus significatifs de l'opération.

7.2 Plus-value immobilière

La cession des droits indivis à un tiers ou dans le cadre d'une licitation peut générer une plus-value imposable, soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 % avant abattements pour durée de détention. L'exonération au titre de la résidence principale (article 150 U II-1° du CGI) peut s'appliquer si le bien constituait la résidence principale de l'époux indivisaire au jour de la cession.

7.3 Exonération spécifique au divorce

L'article 150 U II-3° bis du CGI prévoit une exonération de plus-value pour la cession de la résidence principale dans le cadre d'un divorce, sous conditions. Cette exonération ne s'applique toutefois qu'au logement conjugal, pas aux biens indivis avec des tiers. La prudence s'impose : chaque situation doit être analysée individuellement par un avocat fiscaliste ou un notaire.

Pour sécuriser votre situation patrimoniale et obtenir une analyse personnalisée, Divorce Mutuel propose un accès à des avocats spécialisés via son formulaire de devis gratuit en ligne.

8. Recommandations pratiques pour sécuriser la convention de divorce

La présence d'un bien indivis avec des tiers complexifie la convention de divorce. Plusieurs mesures pratiques permettent de sécuriser la procédure.

• Consulter le titre de propriété avant toute rédaction : il précise les quotes-parts, les conditions d'acquisition et l'existence éventuelle d'une convention d'indivision.
• Obtenir l'accord écrit des tiers indivisaires sur le principe d'un partage ou d'une cession, avant de finaliser la convention de divorce.
• Faire établir une attestation de valeur vénale par un notaire ou un expert agréé, pour éviter toute contestation ultérieure sur le prix retenu.
• Prévoir une clause suspensive dans la convention : certaines dispositions patrimoniales ne prennent effet qu'après la réalisation de la sortie de l'indivision.
• Anticiper le droit de préemption des tiers indivisaires en intégrant un délai d'un mois dans le calendrier de la procédure.
• Coordonner les avocats et le notaire : la convention de divorce est rédigée par les avocats, mais les actes de cession ou de partage des droits indivis relèvent de la compétence exclusive du notaire.

La rédaction d'une convention de divorce intégrant un bien en indivision avec des tiers requiert une expertise juridique pointue. Il est impératif de faire appel à des avocats spécialisés en droit de la famille et en droit immobilier, ainsi qu'à un notaire pour les actes authentiques.

FAQ — Indivision avec tiers et divorce amiable en 2026

Question : peut-on divorcer à l'amiable si l'un des époux est en indivision avec des tiers sur un bien immobilier ?

Réponse : Oui, absolument. La présence d'un bien en indivision avec des tiers ne fait pas obstacle au divorce par consentement mutuel. Elle impose simplement de traiter correctement les droits indivis dans la convention, en les recensant et en précisant leur sort. Le divorce amiable et la sortie de l'indivision sont deux procédures indépendantes qui peuvent se dérouler simultanément ou successivement.

Question : quel est le coût d'un partage amiable de droits indivis en 2026 ?

Réponse : Le coût d'un partage amiable comprend les émoluments du notaire (calculés selon le barème réglementé du décret du 26 février 2016), le droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (article 746 du CGI), et les frais de publicité foncière. Pour des droits indivis valorisés à 150 000 €, le coût total oscille entre 5 000 € et 8 000 €, hors honoraires d'avocat.

Question : le droit de préemption des tiers indivisaires s'applique-t-il si la cession est faite à l'ex-conjoint ?

Réponse : Oui. Le droit de préemption de l'article 815-14 du Code civil s'applique dès lors que les droits indivis sont cédés à une personne étrangère à l'indivision. L'ex-conjoint, qui n'est pas indivisaire, est un tiers au sens de cet article. La notification préalable à tous les indivisaires et le délai d'un mois sont obligatoires, sous peine de nullité de la cession.

Question : que devient la convention d'indivision si l'un des époux divorce et cède ses droits ?

Réponse : La convention d'indivision reste en vigueur entre les indivisaires restants et le nouveau titulaire des droits (cessionnaire). Le cessionnaire entre dans la convention aux mêmes conditions que le cédant, sauf stipulation contraire. Si la convention prévoit une clause d'agrément, le cessionnaire doit être agréé par les autres indivisaires avant d'entrer dans l'indivision.

Question : combien de temps dure une procédure de licitation judiciaire en France en 2026 ?

Réponse : La licitation judiciaire dure en moyenne 12 à 24 mois, selon l'état des juridictions et la complexité du dossier. Ce délai comprend la phase d'assignation (1 à 3 mois), l'expertise judiciaire (3 à 6 mois), et la vente aux enchères (3 à 6 mois après l'ordonnance du tribunal). Il est nettement supérieur au délai d'un divorce amiable standard, qui est de 1 à 3 mois.

Question : les droits indivis d'un époux sont-ils pris en compte pour calculer la prestation compensatoire ?

Réponse : Oui. La prestation compensatoire est calculée en tenant compte du patrimoine de chaque époux, présent et prévisible, conformément à l'article 271 du Code civil. Les droits indivis d'un époux, même sur un bien acquis avant le mariage, constituent un élément de son patrimoine et doivent être déclarés et valorisés dans la convention de divorce pour permettre une évaluation correcte de la disparité entre les conditions de vie des parties.