Le démembrement de propriété constitue l'une des configurations patrimoniales les plus délicates à traiter lors d'un divorce par consentement mutuel. Lorsque des époux ont, au cours du mariage, transmis la nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l'usufruit, la dissolution du lien conjugal impose de résoudre une équation juridique et fiscale complexe. La reconstitution de la pleine propriété — ou son maintien sous une forme réorganisée — exige une maîtrise technique que ni les époux ni leurs avocats ne peuvent ignorer.
En bref :
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- La valorisation de l'usufruit obéit au barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), fondé sur l'âge de l'usufruitier au jour de la cession ou du partage.
- Le droit de partage s'élève à 2,5 % (article 746 du CGI) et s'applique sur la valeur de l'actif net partagé entre les époux, hors quote-part des enfants nus-propriétaires.
- La convention de divorce (article 229-1 du Code civil) doit intégrer une liquidation complète du régime matrimonial, y compris les droits démembrés détenus en commun.
- Trois options structurées existent : rachat de la nue-propriété par l'un des époux, maintien du démembrement avec attribution de l'usufruit à un seul époux, ou vente globale du bien avec répartition du prix selon les quotes-parts.
1. Le démembrement de propriété entre époux et enfants : définition et enjeux au divorce
Le démembrement de propriété est l'opération juridique par laquelle le droit de propriété est scindé en deux attributs distincts : l'usufruit (droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à l'extinction de l'usufruit). Aux termes de l'article 578 du Code civil, l'usufruitier jouit de la chose dont un autre a la propriété.
Dans la pratique patrimoniale, les époux transmettent fréquemment la nue-propriété à leurs enfants — souvent par donation — tout en conservant l'usufruit conjoint ou en indivision. Cette stratégie permet de réduire l'assiette successorale tout en maintenant la jouissance du bien. La valeur fiscale de la nue-propriété, réduite de celle de l'usufruit, diminue mécaniquement les droits de donation.
Le divorce remet en cause l'équilibre de cette construction. L'usufruit conjoint des deux époux se trouve nécessairement affecté par la séparation. Il convient de déterminer comment cet usufruit, bien souvent commun au titre du régime matrimonial ou détenu en indivision, sera traité dans la convention de divorce — acte sous signature privée contresigné par avocats, déposé au rang des minutes d'un notaire pour lui conférer force exécutoire, conformément à l'article 229-1 du Code civil.
L'enjeu est triple : juridique (quelle est la nature de l'usufruit détenu par les époux ?), fiscal (comment valoriser les droits et calculer les droits de partage ?) et pratique (quelle option choisir pour préserver les intérêts des enfants nus-propriétaires ?).
2. Qualification juridique de l'usufruit dans le régime matrimonial
Avant toute opération de partage, il est indispensable de qualifier la nature juridique de l'usufruit détenu par les époux. Cette qualification détermine les règles applicables à sa liquidation.
2.1 Usufruit commun en régime de communauté
Sous le régime de la communauté légale (articles 1401 et suivants du Code civil), l'usufruit acquis à titre onéreux pendant le mariage constitue en principe un bien commun. Sa valeur intègre l'actif de communauté. Lors de la liquidation, chaque époux a droit à la moitié de cet actif net. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans plusieurs arrêts : l'usufruit, s'il a été acquis à titre onéreux et sans clause d'emploi, tombe en communauté (Cass. 1re civ., 6 juillet 2016, n° 15-19.688).
2.2 Usufruit propre en régime de séparation de biens
Sous le régime de la séparation de biens (article 1536 du Code civil), chaque époux conserve la propriété exclusive des biens acquis en son nom. Si l'usufruit a été constitué au nom des deux époux conjointement, il est détenu en indivision ordinaire. Les règles de l'indivision (articles 815 et suivants) s'appliquent alors, et le partage de l'indivision est distinct de la liquidation du régime matrimonial stricto sensu.
2.3 Usufruit issu d'une donation avec réserve d'usufruit
Lorsque la nue-propriété a été donnée aux enfants par acte notarié, l'usufruit résulte de la réserve faite par les époux donateurs. Cet usufruit est leur bien propre ou commun selon le régime, mais il est grevé d'un droit réel en faveur des enfants nus-propriétaires. Sa liquidation dans le cadre du divorce ne peut affecter les droits des enfants, qui sont tiers à la procédure de divorce.
3. Valorisation de l'usufruit : le barème fiscal de l'article 669 du CGI
La valorisation de l'usufruit est le préalable indispensable à toute négociation entre époux. En l'absence de convention contraire, la valeur fiscale de l'usufruit est déterminée par l'article 669 du Code général des impôts, qui fixe un barème en fonction de l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème s'applique en cas de cession à titre onéreux ou de donation entre vifs. En cas de partage dans le cadre du divorce, les praticiens retiennent également cette référence, bien que le barème légal ne soit pas strictement obligatoire pour les partages entre époux. Son utilisation systématique est cependant recommandée pour sécuriser l'opération vis-à-vis de l'administration fiscale et éviter toute requalification.
Exemple chiffré : Un bien immobilier est évalué à 400 000 €. Les époux ont 55 ans. La valeur de leur usufruit conjoint s'élève à 50 % × 400 000 € = 200 000 €. La nue-propriété des enfants représente 200 000 €. Si les époux se partagent l'usufruit à parts égales, chacun détient un usufruit évalué à 100 000 €.
Question : Comment valorise-t-on l'usufruit détenu par deux époux d'âges différents lors du divorce ?
Réponse : En cas d'usufruit successif ou conjoint entre deux époux d'âges différents, la valorisation retient en principe l'âge de l'usufruitier le plus jeune, car l'usufruit s'éteint au décès du dernier survivant. Cette règle est confirmée par la doctrine fiscale (BOI-ENR-DMTG-20-20-20). Les avocats et le notaire instrumentaire doivent en tenir compte lors de la rédaction de la convention de divorce.
4. Les trois options pour traiter le démembrement dans la convention de divorce
Une fois la valorisation établie, les époux disposent de trois options structurées pour organiser la sortie du démembrement ou sa réorganisation. Chaque option a des conséquences juridiques, fiscales et pratiques distinctes.
Option 1 : Rachat de la nue-propriété par l'un des époux
L'époux qui souhaite conserver le bien peut proposer aux enfants nus-propriétaires de racheter leur nue-propriété, reconstituant ainsi la pleine propriété. Cette opération est distincte du partage entre époux : elle implique un accord des enfants, qui sont tiers à la procédure de divorce. Le rachat est soumis aux droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,80 % (droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière en 2026). La reconstitution de la pleine propriété s'opère ensuite entre les ex-époux selon les modalités du régime matrimonial.
Option 2 : Attribution de l'usufruit à l'un des époux, maintien du démembrement
Les époux peuvent décider de ne pas reconstituer la pleine propriété et d'attribuer l'usufruit à l'un d'eux. L'autre époux cède sa quote-part d'usufruit au premier, moyennant soulte ou à titre gratuit selon les accords. Cette option préserve les droits des enfants nus-propriétaires et évite les droits de mutation liés à un rachat de nue-propriété. Elle est soumise au droit de partage de 2,5 % sur la valeur de la quote-part d'usufruit cédée entre époux.
Option 3 : Vente globale du bien et répartition du prix
La vente du bien en pleine propriété à un tiers impose l'accord des nus-propriétaires (les enfants) et des usufruitiers (les époux). Le prix de vente est réparti entre les enfants (pour la valeur de leur nue-propriété) et les époux (pour la valeur de leur usufruit), selon le barème de l'article 669 du CGI ou selon une convention entre les parties. Les époux se partagent ensuite leur quote-part du prix. Cette solution est la plus liquide mais elle suppose le consentement de toutes les parties.
Question : Les enfants nus-propriétaires peuvent-ils bloquer le divorce ou la vente du bien ?
Réponse : Non, les enfants nus-propriétaires ne sont pas parties à la procédure de divorce par consentement mutuel. Cependant, toute opération affectant leur nue-propriété (rachat, vente) requiert leur consentement express, car ils sont tiers à la convention de divorce. Les époux ne peuvent pas disposer unilatéralement de la nue-propriété appartenant aux enfants.
5. Droits de partage et fiscalité applicable en 2026
La fiscalité du partage du démembrement est un point crucial que la convention de divorce doit anticiper avec précision. Plusieurs impôts et droits peuvent s'appliquer selon la nature des opérations réalisées.
Le droit de partage, prévu à l'article 746 du CGI, s'élève à 2,5 % de l'actif net partagé. Il s'applique aux partages entre époux portant sur des biens communs ou indivis. En matière de démembrement, il frappe la valeur de l'usufruit partagé entre les époux, calculée selon le barème de l'article 669 du CGI.
Attention : le droit de partage ne s'applique pas aux droits des enfants nus-propriétaires, qui ne sont pas parties au partage entre époux. Seule la fraction de l'actif démembré détenu par les époux (l'usufruit) est soumise au droit de partage.
En revanche, si l'un des époux rachète la nue-propriété aux enfants pour reconstituer la pleine propriété, cette opération est soumise aux droits de mutation à titre onéreux (5,80 % environ), et non au droit de partage. La distinction est fondamentale pour le calcul du coût fiscal global.
Par ailleurs, si le bien immobilier démembré constitue la résidence principale des époux, la plus-value réalisée lors d'une vente globale bénéficie de l'exonération prévue à l'article 150 U II 1° du CGI, sous réserve que le bien soit effectivement occupé à titre de résidence principale au jour de la vente.
Question : Quel est le coût fiscal d'un partage d'usufruit entre époux lors d'un divorce amiable en 2026 ?
Réponse : Le droit de partage s'élève à 2,5 % de la valeur de l'usufruit partagé (article 746 du CGI). Pour un usufruit valorisé à 200 000 €, le droit de partage représente 5 000 €. Ce montant s'ajoute aux émoluments notariaux et aux honoraires d'avocats. Il convient de l'anticiper dans la convention de divorce.
6. Intégration du démembrement dans la convention de divorce : exigences formelles
La convention de divorce par consentement mutuel, régie par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, doit comporter une liquidation complète du régime matrimonial lorsque les époux possèdent des biens immobiliers ou des droits réels immobiliers. L'article 229-3 du Code civil exige que la convention mentionne expressément le règlement complet des effets du divorce, y compris les conséquences relatives aux biens.
Lorsque le partage porte sur un droit réel immobilier — ce qu'est l'usufruit —, la convention doit être établie par acte notarié ou contenir un état liquidatif établi en la forme authentique. Le dépôt de la convention chez le notaire, qui lui confère force exécutoire, ne suffit pas : l'état liquidatif doit être notarié si des droits réels immobiliers sont en jeu (article 229-3, 6° du Code civil).
En pratique, les avocats des deux époux rédigent la convention de divorce, et le notaire établit simultanément l'acte de partage ou l'état liquidatif. Ces deux actes sont signés concomitamment. Le notaire perçoit ses émoluments proportionnels sur la valeur des biens partagés, selon le tarif réglementé des notaires (décret n° 2016-230 du 26 février 2016).
La convention doit également préciser le sort de la soulte éventuelle, ses modalités de paiement et les garanties accordées (hypothèque, caution). Elle peut prévoir un délai de paiement, mais celui-ci doit être clairement stipulé pour éviter tout litige ultérieur.
Question : Faut-il un acte notarié séparé pour partager l'usufruit lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Oui. Lorsque le partage porte sur un droit réel immobilier tel que l'usufruit, l'article 229-3 du Code civil impose un état liquidatif en la forme authentique (acte notarié). La convention de divorce seule, même déposée chez le notaire, ne suffit pas à opérer le transfert de droits réels immobiliers. Un acte de partage notarié distinct doit être établi et publié à la conservation des hypothèques.
7. Stratégies patrimoniales et recommandations pratiques pour 2026
Face à la complexité du démembrement dans un contexte de divorce, plusieurs recommandations s'imposent aux praticiens et aux époux.
1. Anticiper dès le début de la procédure. La qualification de l'usufruit (bien commun ou propre) doit être établie dès l'ouverture des négociations. Une erreur de qualification peut conduire à une convention de divorce insuffisante et à des litiges post-divorce.
2. Associer le notaire dès la phase de négociation. Le notaire joue un rôle central dans la valorisation et la rédaction de l'état liquidatif. Son intervention précoce permet d'éviter les obstacles en phase de signature.
3. Consulter les enfants nus-propriétaires. Bien que tiers à la procédure, les enfants doivent être informés et, si une opération affecte leur nue-propriété, leur consentement doit être recueilli par acte notarié. Si les enfants sont mineurs, une autorisation du juge aux affaires familiales peut être nécessaire (article 389-5 du Code civil).
4. Comparer le coût global des options. Le rachat de nue-propriété (5,80 % de droits de mutation) peut s'avérer plus coûteux que le maintien du démembrement avec cession d'usufruit entre époux (2,5 % de droit de partage). Une simulation chiffrée s'impose avant tout choix.
5. Vérifier les clauses de la donation initiale. L'acte de donation de nue-propriété aux enfants peut contenir des clauses de rapport, de retour conventionnel ou d'interdiction d'aliéner. Ces clauses peuvent contraindre les options disponibles lors du divorce.
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FAQ : Démembrement de propriété et divorce amiable en 2026
Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le cadre d'un divorce ?
Le démembrement de propriété désigne la situation où le droit de propriété est scindé entre un usufruitier (qui jouit du bien) et un nu-propriétaire (qui en détient la propriété nue). Lors d'un divorce, si les époux détiennent l'usufruit et leurs enfants la nue-propriété, la liquidation du régime matrimonial doit traiter cet usufruit comme un actif à partager, sans affecter les droits des enfants nus-propriétaires.
Le barème de l'article 669 du CGI est-il obligatoire pour valoriser l'usufruit lors d'un partage entre époux ?
L'article 669 du CGI s'applique obligatoirement pour les donations et les successions. Pour les partages entre époux, les parties peuvent convenir d'une valorisation différente, notamment une valeur économique de l'usufruit calculée par actualisation des flux futurs. Cependant, s'écarter du barème fiscal expose à un risque de redressement fiscal si l'administration estime que la valorisation retenue est insuffisante. En pratique, les notaires retiennent systématiquement le barème de l'article 669 du CGI pour sécuriser l'opération.
Que se passe-t-il si l'un des époux décède avant la reconstitution de la pleine propriété ?
Si l'usufruit est conjoint (les deux époux sont usufruitiers), le décès de l'un d'eux entraîne en principe l'extinction de sa quote-part d'usufruit, qui revient aux nus-propriétaires (les enfants), sauf clause d'accroissement prévue dans l'acte de donation initial. Cette clause permet à l'usufruitier survivant de recueillir l'intégralité de l'usufruit. La convention de divorce doit anticiper cette hypothèse et prévoir les conséquences sur la liquidation en cours.
Peut-on prévoir dans la convention de divorce que les enfants rachèteront l'usufruit ?
Non. La convention de divorce ne peut créer d'obligations à la charge de tiers, dont les enfants. En revanche, un accord séparé peut être conclu entre les enfants et les époux, prévoyant le rachat de l'usufruit par les enfants pour reconstituer leur pleine propriété. Cet accord, s'il porte sur un droit réel immobilier, doit être établi par acte notarié et soumis aux droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,80 % environ.
Quel est le rôle du notaire dans le partage d'un bien démembré lors d'un divorce amiable ?
Le notaire est indispensable dès lors que le partage porte sur un droit réel immobilier tel que l'usufruit (article 229-3 du Code civil). Il établit l'état liquidatif en la forme authentique, calcule les émoluments proportionnels selon le tarif réglementé, perçoit le droit de partage (2,5 %) pour le compte du Trésor public, et publie l'acte de partage à la conservation des hypothèques. Ses émoluments sont calculés sur la valeur brute de l'actif partagé, selon le décret n° 2016-230 du 26 février 2016.
Le droit de partage de 2,5 % s'applique-t-il sur la valeur totale du bien ou uniquement sur l'usufruit ?
Le droit de partage s'applique sur la valeur de l'actif net partagé entre les époux, c'est-à-dire sur la valeur de l'usufruit détenu par les époux, et non sur la valeur totale du bien en pleine propriété. La nue-propriété appartenant aux enfants est exclue de l'assiette du droit de partage entre époux. Par exemple, pour un bien valant 400 000 € avec un usufruit à 50 % (200 000 €), le droit de partage est de 2,5 % × 200 000 € = 5 000 €.