Le démembrement de propriété entre époux constitue l'une des configurations patrimoniales les plus délicates à traiter dans une convention de divorce par consentement mutuel. Lorsque l'un des époux détient la nue-propriété d'un bien immobilier et l'autre l'usufruit, la dissolution du mariage impose de valoriser chaque droit, de reconstituer la pleine propriété et d'organiser le partage — le tout dans un cadre juridique et fiscal précis.
En bref :
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- La valorisation de la nue-propriété et de l'usufruit est calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
- La reconstitution de la pleine propriété exige un acte notarié soumis aux droits de mutation ou aux droits de partage (2,5 % en 2026) selon la configuration choisie.
- L'article 229-1 du code civil impose que la convention de divorce intègre la liquidation complète du régime matrimonial, y compris les droits démembrés sur les biens communs.
- Trois options principales existent : cession de l'usufruit au nu-propriétaire, cession de la nue-propriété à l'usufruitier, ou vente du bien en pleine propriété à un tiers avec répartition du prix.
1. Définition juridique du démembrement de propriété entre époux
Le démembrement de propriété est la division du droit de propriété en deux attributs distincts : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l'usufruit (le droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits). L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».
Entre époux, ce montage résulte généralement d'une donation avec réserve d'usufruit, d'un achat en démembrement délibéré, ou d'une succession où l'un des conjoints a reçu l'usufruit légal du conjoint prédécédé. La situation est juridiquement distincte de la propriété indivise classique : les deux époux ne détiennent pas des quotes-parts d'un même droit, mais deux droits réels de nature différente portant sur le même bien.
Cette distinction a des conséquences considérables au moment du divorce. La liquidation ne peut pas se résumer à un simple calcul de soulte. Elle nécessite une valorisation séparée de chaque droit, une réflexion sur la reconstitution de la pleine propriété, et une rédaction minutieuse de la convention de divorce au sens de l'article 229-3 du Code civil.
2. Valorisation des droits démembrés : le barème fiscal de l'article 669 du CGI
La valorisation des droits démembrés repose, en pratique fiscale et notariale, sur le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème, dit « barème fiscal viager », fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en pourcentage de la valeur de la pleine propriété, en fonction de l'âge de l'usufruitier à la date de l'acte.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Ce barème s'applique à la valeur vénale du bien en pleine propriété, estimée par expertise ou par accord des parties dans la convention. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 400 000 € et un usufruitier âgé de 55 ans, l'usufruit vaut 200 000 € (50 %) et la nue-propriété 200 000 € (50 %).
Question : Le barème de l'article 669 du CGI est-il obligatoire dans une convention de divorce ?
Réponse : Il n'est pas légalement obligatoire dans les rapports entre époux, mais il constitue la référence fiscale incontournable. Les notaires l'appliquent systématiquement pour calculer les droits d'enregistrement et les droits de partage. Utiliser un autre mode de valorisation expose la convention à une requalification fiscale par l'administration.
Il convient de noter que ce barème retient une valeur forfaitaire de l'usufruit viager. En cas d'usufruit temporaire (d'une durée déterminée), la valeur est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans excéder 23 % × 3 = 69 % (article 669 II du CGI). Cette règle est moins fréquente dans les démembrements entre époux, mais elle peut s'appliquer si l'acte constitutif de l'usufruit en prévoyait la durée.
3. Les trois options pour reconstituer la pleine propriété au divorce
La reconstitution de la pleine propriété est l'opération juridique par laquelle les deux droits démembrés — nue-propriété et usufruit — se réunissent entre les mains d'une seule personne. Elle est indispensable pour permettre une utilisation ou une cession normale du bien. Trois options s'offrent aux époux dans le cadre de la convention de divorce.
Option 1 : Le nu-propriétaire rachète l'usufruit
L'époux détenteur de la nue-propriété verse à l'autre une somme égale à la valeur de l'usufruit calculée selon l'article 669 du CGI. Cette opération est qualifiée de cession d'usufruit à titre onéreux. Elle est soumise aux droits de mutation à titre onéreux (5,80 % en 2026 dans la plupart des départements, comprenant 4,50 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe communale et 0,10 % de frais d'assiette). Elle est distincte des droits de partage applicables aux partages de biens communs.
Option 2 : L'usufruitier rachète la nue-propriété
L'époux usufruitier acquiert la nue-propriété pour devenir plein propriétaire. Le régime fiscal est identique à l'option 1 : droits de mutation à titre onéreux sur la valeur de la nue-propriété cédée. Cette solution est souvent choisie lorsque l'usufruitier occupe le bien ou y exerce une activité.
Option 3 : Vente du bien en pleine propriété à un tiers
Les deux époux vendent conjointement le bien immobilier. Le prix de vente est réparti entre eux proportionnellement à la valeur de leurs droits respectifs, toujours calculée selon le barème de l'article 669 du CGI. Cette solution évite tout paiement d'une soulte entre époux et simplifie la liquidation. Elle suppose que les deux parties acceptent de vendre, ce qui est possible dans un divorce par consentement mutuel mais nécessite une organisation préalable.
Question : Peut-on prévoir la vente à un tiers dans la convention de divorce avant que le bien soit effectivement vendu ?
Réponse : Oui. La convention de divorce peut stipuler un mandat de vente conjoint et prévoir les modalités de répartition du prix selon le barème fiscal. La vente sera réalisée postérieurement à l'homologation de la convention par le notaire dépositaire, en application de l'article 229-1 du Code civil.
4. Régime matrimonial et qualification des droits démembrés
Avant toute valorisation, il convient de qualifier juridiquement les droits détenus par chaque époux : sont-ils des biens propres ou des biens communs ? Cette distinction, régie par les articles 1401 à 1408 du Code civil pour les époux mariés sous le régime de la communauté légale, conditionne la liquidation.
Si la nue-propriété a été reçue par un époux par succession ou donation, elle constitue un bien propre en vertu de l'article 1405 du Code civil. L'usufruit reçu dans les mêmes conditions est également un bien propre. En revanche, si les droits ont été acquis à titre onéreux pendant le mariage avec des fonds communs, ils intègrent la communauté.
La qualification influe directement sur le traitement dans la convention. Un bien propre ne fait pas l'objet d'un partage : il reste dans le patrimoine de son titulaire. Seule une éventuelle récompense due à la communauté (si des fonds communs ont financé l'acquisition) peut être réclamée. La convention de divorce doit donc mentionner explicitement la nature de chaque droit démembré, conformément aux exigences de l'article 229-3, 4°, du Code civil.
En cas de démembrement portant sur un bien commun — par exemple lorsque les époux ont acquis ensemble un bien, l'un finançant la nue-propriété avec des fonds propres et l'autre l'usufruit avec des fonds propres — la situation est encore plus complexe. La Cour de cassation a rappelé, dans plusieurs arrêts, que la qualification suit les fonds utilisés et non la seule intention des parties.
Question : Que se passe-t-il si l'usufruit est un bien propre et la nue-propriété un bien commun ?
Réponse : Dans ce cas, la convention doit traiter séparément les deux droits. La nue-propriété commune fait l'objet d'un partage entre époux, soumis aux droits de partage de 2,5 %. L'usufruit propre reste dans le patrimoine de son titulaire sans droit de partage, mais sa valeur peut influencer le calcul d'une éventuelle prestation compensatoire au sens de l'article 270 du Code civil.
5. Frais et fiscalité de la reconstitution de la pleine propriété
Les frais associés à la reconstitution de la pleine propriété varient selon l'option retenue et la qualification des droits. Ils doivent être anticipés et intégrés dans la convention de divorce pour éviter tout litige postérieur.
5.1 Droits de partage
Lorsque le bien démembré est un bien commun, le partage des droits entre époux est soumis au droit de partage de 2,5 % (article 746 du CGI), calculé sur la valeur nette de l'actif partagé. En 2026, ce taux demeure inchangé depuis la loi de finances pour 2022. L'assiette est la valeur vénale des droits démembrés, déduction faite des dettes afférentes au bien.
5.2 Droits de mutation à titre onéreux
Si la reconstitution passe par une cession onéreuse d'un droit propre (usufruit ou nue-propriété) à l'autre époux, les droits de mutation s'appliquent. Le taux global est de 5,80 % dans la majorité des départements, auquel s'ajoutent les émoluments notariaux.
5.3 Émoluments notariaux
L'acte de partage ou l'acte de cession génère des émoluments proportionnels fixés par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016. Pour un bien de 300 000 €, les émoluments de partage s'élèvent approximativement à 1 500-2 500 €, auxquels s'ajoutent les frais de formalités et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % de la valeur du bien).
5.4 Impôt sur la plus-value
La cession de la nue-propriété ou de l'usufruit à titre onéreux est susceptible de générer une plus-value immobilière taxable au taux de 19 % (plus prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total), sauf exonération liée à la résidence principale au sens de l'article 150 U du CGI. Les époux doivent vérifier ce point avant de signer la convention.
6. Rédaction de la convention de divorce : clauses essentielles relatives au démembrement
La convention de divorce par consentement mutuel, rédigée par les avocats des deux époux conformément à l'article 229-1 du Code civil, doit contenir des clauses spécifiques et précises sur le traitement du bien démembré. L'article 229-3 du Code civil impose que la convention règle toutes les conséquences du divorce, y compris la liquidation du régime matrimonial.
Les clauses indispensables sont les suivantes :
- Identification précise du bien : désignation cadastrale, référence de publication au service de publicité foncière, nature des droits détenus par chaque époux.
- Qualification des droits : bien propre ou bien commun, avec référence à l'acte constitutif du démembrement (acte de donation, acte d'achat, etc.).
- Valeur vénale en pleine propriété : estimation contradictoire ou expertise, avec mention de la date d'évaluation.
- Valorisation des droits démembrés : application du barème de l'article 669 du CGI avec indication de l'âge de l'usufruitier et des pourcentages retenus.
- Option retenue : rachat de l'usufruit, rachat de la nue-propriété, ou vente conjointe à un tiers, avec délais et conditions suspensives éventuelles.
- Modalités de paiement de la soulte : montant, date de paiement, garanties éventuelles.
- Répartition des frais : droits de partage ou droits de mutation, émoluments notariaux, contribution de sécurité immobilière.
La Cour de cassation (Civ. 1re, 17 juin 2009, n° 07-21.827) a rappelé que toute omission dans la liquidation du régime matrimonial peut entraîner la nullité partielle de la convention ou des recours ultérieurs en licitation. La précision rédactionnelle est donc une exigence de sécurité juridique, et non une simple formalité.
Question : Le notaire dépositaire de la convention de divorce vérifie-t-il la valorisation des droits démembrés ?
Réponse : Oui. Le notaire exerce un contrôle formel sur la convention avant de lui conférer force exécutoire. Il vérifie notamment la cohérence des valorisations avec le barème de l'article 669 du CGI et s'assure que l'acte respecte les exigences de publicité foncière prévues par le décret du 4 janvier 1955.
7. Impact du démembrement sur la prestation compensatoire
La valeur des droits démembrés détenus par chaque époux entre dans l'évaluation de leurs patrimoines respectifs au sens de l'article 271 du Code civil. La prestation compensatoire vise à compenser la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux. Le juge ou les avocats dans le cadre d'un divorce amiable doivent donc intégrer la valeur économique de l'usufruit et de la nue-propriété dans le bilan patrimonial de chaque partie.
L'usufruitier bénéficie d'un droit de jouissance du bien : ce droit a une valeur économique réelle, notamment s'il lui permet d'habiter gratuitement le logement familial. Cette jouissance doit être prise en compte pour apprécier les ressources effectives de l'époux usufruitier. À l'inverse, le nu-propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien sans l'accord de l'usufruitier : son droit est économiquement moins liquide.
Dans la pratique, les avocats spécialisés en droit de la famille recommandent de présenter un tableau de bilan patrimonial détaillé dans la convention, faisant apparaître la valeur de chaque droit selon le barème fiscal, afin de justifier le montant de la prestation compensatoire ou son absence. Cette transparence réduit le risque de contestation ultérieure devant le juge aux affaires familiales.
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FAQ – Démembrement de propriété et divorce amiable
Le barème de l'article 669 du CGI s'applique-t-il obligatoirement pour valoriser l'usufruit dans une convention de divorce ?
Ce barème n'est pas légalement obligatoire entre époux dans leurs rapports contractuels. Cependant, l'administration fiscale l'applique pour calculer les droits d'enregistrement. Retenir une valorisation différente expose la convention à un redressement fiscal. En pratique, les notaires et avocats l'utilisent systématiquement comme référence.
Quels droits fiscaux s'appliquent lorsqu'un époux rachète l'usufruit de l'autre dans le cadre du divorce ?
Si l'usufruit est un bien propre cédé à titre onéreux, les droits de mutation à titre onéreux s'appliquent au taux de 5,80 % (dans la plupart des départements en 2026) sur la valeur de l'usufruit calculée selon l'article 669 du CGI. Si l'usufruit est un bien commun partagé entre époux, c'est le droit de partage de 2,5 % qui s'applique.
Peut-on prévoir dans la convention de divorce que l'usufruit s'éteindra à la date du divorce ?
Non. L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier (article 617 du Code civil) et non par le seul effet du divorce. Les époux peuvent en revanche convenir contractuellement d'une cession de l'usufruit, mais cela nécessite un acte notarié distinct avec paiement des droits correspondants.
La valeur de l'usufruit est-elle prise en compte pour calculer la prestation compensatoire ?
Oui. L'article 271 du Code civil impose d'évaluer le patrimoine des époux pour fixer la prestation compensatoire. La valeur de l'usufruit, calculée selon le barème de l'article 669 du CGI, intègre le bilan patrimonial de l'usufruitier. Son droit de jouissance constitue également une ressource économique à prendre en considération.
Faut-il un acte notarié séparé pour reconstituer la pleine propriété lors d'un divorce amiable ?
Oui. La reconstitution de la pleine propriété par cession de l'usufruit ou de la nue-propriété nécessite un acte authentique notarié distinct de la convention de divorce. Cet acte doit être publié au service de la publicité foncière conformément au décret du 4 janvier 1955 pour être opposable aux tiers.
Que se passe-t-il si les époux ne parviennent pas à s'accorder sur la valeur vénale du bien démembré ?
En cas de désaccord sur la valeur vénale, les époux peuvent recourir à une expertise immobilière amiable contradictoire. Si le désaccord persiste, il compromet la conclusion de la convention de divorce par consentement mutuel. Les parties doivent alors envisager une procédure contentieuse de divorce avec intervention du juge aux affaires familiales, ce qui implique des délais et des coûts significativement plus élevés (6 000 à 15 000 € contre 1 500 à 3 500 € en procédure amiable).