La question du sort d'un bien immobilier reçu en donation pendant le mariage est l'une des plus fréquentes — et des plus délicates — rencontrées lors de la rédaction d'une convention de divorce par consentement mutuel. L'enjeu patrimonial est souvent considérable : une donation familiale peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros. La qualification juridique du bien — propre ou commun — détermine directement sa divisibilité lors de la liquidation du régime matrimonial.
En bref :
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- Un bien immobilier donné à un seul époux pendant le mariage constitue un bien propre en vertu de l'article 1405 du Code civil : il n'est pas partageable lors du divorce.
- Si la donation est faite aux deux époux conjointement, le bien intègre la communauté et doit figurer dans la liquidation ; chaque époux reçoit en principe 50 % de sa valeur.
- La preuve du caractère propre du bien repose sur l'acte de donation notarié, le plus souvent accompagné d'une déclaration d'emploi ou de remploi (art. 1434 du Code civil).
- En cas de financement mixte (donation + emprunt commun), la convention de divorce doit prévoir une récompense (art. 1469 C. civ.) calculée sur la proportion de financement communautaire.
1. La donation pendant le mariage : définition et enjeu juridique
La donation est, au sens de l'article 894 du Code civil, un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement d'une chose en faveur du donataire qui l'accepte. Pendant le mariage, les époux peuvent recevoir des donations de leurs parents, de leurs grands-parents ou de tout tiers. La question de la qualification — bien propre ou bien commun — dépend exclusivement de l'identité du ou des donataires désignés dans l'acte.
Cette distinction n'est pas anodine. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts — régime applicable à défaut de contrat de mariage, concernant environ 85 % des couples mariés en France selon les données du Conseil supérieur du Notariat —, les biens propres échappent au partage. Ils reviennent intégralement à l'époux qui en est titulaire. Les biens communs, en revanche, sont divisés entre les deux époux lors de la liquidation.
Dans le cadre du divorce par consentement mutuel régi par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, les époux rédigent librement leur convention. Mais cette liberté conventionnelle ne peut déroger à la qualification légale des biens sans conséquences fiscales et juridiques lourdes. Les avocats rédacteurs doivent donc qualifier précisément chaque bien avant de rédiger la convention.
2. Le bien propre par donation à un seul époux : le régime de l'article 1405 du Code civil
L'article 1405 du Code civil pose la règle fondamentale : « Restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession avant le mariage, ou qu'ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs. » Cette disposition s'applique même sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Ainsi, si un parent donne un appartement à son enfant marié, en désignant uniquement cet enfant comme donataire dans l'acte notarié, le bien reçu constitue un bien propre. Il ne fait pas partie de la communauté conjugale. Lors du divorce, cet appartement n'entre pas dans la masse à partager. L'époux donataire le conserve intégralement, sans contrepartie financière envers l'autre époux.
Cette règle s'applique quelle que soit la date de la donation : avant ou après le mariage, les effets sont identiques quant à la qualification propre. La Cour de cassation l'a rappelé dans plusieurs arrêts, notamment en soulignant que l'intention libérale du donateur est présumée bénéficier exclusivement au donataire nommé dans l'acte (Civ. 1re, 18 mai 1994, Bull. civ. I, n° 177).
Question : Un bien reçu en donation pendant le mariage appartient-il aux deux époux ?
Réponse : Non, sauf si l'acte de donation désigne expressément les deux époux comme donataires. Si la donation est faite à un seul époux, le bien est un bien propre au sens de l'article 1405 du Code civil et n'entre pas dans la communauté. Il n'est donc pas partageable lors du divorce amiable.
3. La donation aux deux époux conjointement : intégration à la communauté
La situation est radicalement différente lorsque le donateur désigne les deux époux comme co-donataires dans le même acte. Dans ce cas, le bien est stipulé appartenir aux deux époux. Il intègre la masse commune et doit être liquidé lors du divorce.
En pratique, cette configuration se rencontre lorsque des beaux-parents souhaitent aider le couple dans son ensemble pour l'acquisition de la résidence principale. L'acte notarié mentionne alors les deux noms comme donataires. La valeur du bien est partagée par moitié entre les époux, sauf clause contraire dans l'acte de donation lui-même.
Lors de la liquidation, les avocats valorisent le bien à sa valeur vénale au jour de la convention. Si le bien vaut 300 000 € au moment du divorce et qu'il a été donné aux deux époux, chacun reçoit 150 000 € en valeur. Si l'un rachète la part de l'autre, une soulte de 150 000 € est due, soumise aux droits de partage (1,80 % en 2026 sur la valeur nette partagée, hors exonération résidence principale).
Question : Que se passe-t-il si la donation a été faite aux deux époux mais que l'un d'eux veut conserver le bien ?
Réponse : L'époux souhaitant conserver le bien doit racheter la quote-part de l'autre. Il verse une soulte égale à 50 % de la valeur vénale du bien, déduction faite du passif éventuel (emprunt résiduel). La convention de divorce doit préciser la valeur retenue, le montant de la soulte et ses modalités de paiement, avec intervention obligatoire d'un notaire pour l'acte de partage immobilier (art. 265-2 C. civ.).
4. Tableau comparatif : bien propre vs bien commun issu d'une donation
| Critère | Donation à un seul époux | Donation aux deux époux |
|---|---|---|
| Qualification juridique | Bien propre (art. 1405 C. civ.) | Bien commun (art. 1401 C. civ.) |
| Partage au divorce | Non — conservé par le donataire | Oui — 50/50 sauf clause contraire |
| Preuve requise | Acte notarié + déclaration d'emploi | Acte notarié désignant les deux |
| Récompense possible | Oui, si financement commun partiel | Non applicable |
| Intervention notaire divorce | Obligatoire si bien immobilier | Obligatoire si bien immobilier |
| Droits de partage (2026) | Non applicable (pas de partage) | 1,80 % sur valeur nette partagée |
| Exemple chiffré (bien à 250 000 €) | Donataire conserve 250 000 € | Soulte de 125 000 € si rachat |
5. La preuve du bien propre : conditions et documents requis
La qualification de bien propre ne se présume pas automatiquement : elle doit être établie par l'époux qui la revendique. En matière de donation immobilière, la preuve est en principe aisée car l'acte de donation est nécessairement reçu par un notaire (art. 931 C. civ.). L'acte authentique désigne le donataire avec précision.
Cependant, des difficultés surgissent lorsque l'acte de donation est ambigu, lorsque le bien a été revendu et remplacé par un autre bien (cas du remploi), ou lorsque la donation est qualifiée de déguisée. Dans ces hypothèses, la charge de la preuve pèse sur l'époux qui se prévaut du caractère propre.
La déclaration d'emploi et de remploi (article 1434 du Code civil)
L'article 1434 du Code civil permet à un époux d'utiliser des fonds propres pour acquérir un bien en maintenant son caractère propre, à condition de faire une déclaration d'emploi dans l'acte d'acquisition. Cette déclaration mentionne que les deniers utilisés proviennent d'un bien propre (ici, le produit de la vente d'un bien reçu en donation) et que l'acquisition est faite à titre de remploi.
Sans cette déclaration, le bien acquis avec des fonds propres peut être requalifié en bien commun, ce qui expose l'époux donataire à devoir partager sa valeur lors du divorce. La Cour de cassation est stricte sur ce point : l'absence de déclaration de remploi fait présumer le caractère commun du bien acquis (Civ. 1re, 3 mars 2010, n° 08-20.428).
Dans la convention de divorce amiable, les avocats doivent donc lister avec précision les biens propres et annexer les actes notariés justificatifs. L'état liquidatif rédigé par le notaire reprend ces qualifications et les soumet à la signature des deux époux.
Question : Comment prouver qu'un bien est un bien propre reçu en donation lors d'un divorce amiable ?
Réponse : La preuve principale est l'acte de donation notarié, qui désigne nommément le donataire. En cas de remploi du produit de la donation dans un autre bien, la déclaration d'emploi insérée dans l'acte d'acquisition (art. 1434 C. civ.) est indispensable. Sans elle, le bien acquis est présumé commun.
6. Cas particuliers : donation avec charges, donation déguisée et financement mixte
6.1 La donation avec charges
Une donation peut être assortie de charges : obligation d'entretenir le donateur, de payer une rente viagère, ou de ne pas aliéner le bien sans accord préalable. Ces charges ne modifient pas la qualification du bien — il reste propre si la donation est faite à un seul époux. En revanche, elles peuvent affecter sa valeur nette dans la convention de divorce.
Si l'époux donataire a exécuté les charges avec des fonds communs (paiement d'une rente prélevée sur les revenus du couple), la communauté dispose d'une créance sur le bien propre. Cette créance doit être intégrée dans l'état liquidatif sous forme de récompense au profit de la communauté (art. 1469 C. civ.).
6.2 La donation déguisée
La donation déguisée est un acte qui, en apparence, revêt la forme d'un acte onéreux (vente, prêt) mais cache en réalité une libéralité. Par exemple, un parent vend un appartement à son enfant pour un prix symbolique de 10 000 € alors que sa valeur vénale est de 200 000 €. La différence — 190 000 € — constitue une donation déguisée.
En droit fiscal, la donation déguisée est sanctionnée par les droits de donation majorés. En droit civil, sa qualification comme bien propre ou commun dépend de l'intention réelle du donateur et de l'identité du bénéficiaire. Si l'acte désigne formellement un seul époux comme acquéreur, le bien est présumé propre. Mais l'autre époux peut contester cette qualification devant le juge en démontrant que la libéralité était destinée aux deux.
6.3 Financement mixte : donation partielle et emprunt commun
Le cas le plus courant en pratique est le financement mixte : un époux reçoit une donation de 80 000 € de ses parents et le couple contracte un emprunt immobilier de 150 000 € pour acquérir un bien à 230 000 €. Dans ce cas :
- La fraction financée par la donation (80 000 / 230 000 = 34,8 %) reste propre à l'époux donataire.
- La fraction financée par l'emprunt commun (150 000 / 230 000 = 65,2 %) est commune.
- Au divorce, la communauté détient une récompense correspondant à 65,2 % de la valeur du bien au jour de la liquidation (art. 1469 C. civ.).
Exemple chiffré : Si le bien vaut 350 000 € au jour du divorce, la récompense due à la communauté est de 350 000 € × 65,2 % = 228 200 €. Cette somme est partagée entre les deux époux (114 100 € chacun). L'époux donataire conserve par ailleurs 350 000 € × 34,8 % = 121 800 € à titre de bien propre.
Question : Comment calculer la récompense quand un bien propre a été financé partiellement par la communauté ?
Réponse : Selon l'article 1469 alinéa 3 du Code civil, la récompense est égale au profit subsistant : elle est calculée sur la valeur actuelle du bien, au prorata de la contribution communautaire dans le financement initial. Si la communauté a financé 65 % du bien et que celui-ci vaut 350 000 € au divorce, la récompense est de 228 200 €.
7. Clauses à intégrer dans la convention de divorce amiable
La convention de divorce par consentement mutuel doit, en présence d'un bien immobilier reçu en donation, traiter plusieurs points avec une précision chirurgicale. L'article 229-3 du Code civil impose que la convention règle toutes les conséquences du divorce, y compris la liquidation du régime matrimonial.
Les avocats des deux époux doivent rédiger ou superviser les clauses suivantes :
- Identification précise du bien : adresse, référence cadastrale, date et acte de donation, nom du notaire instrumentaire.
- Qualification juridique retenue : bien propre de l'époux X, avec renvoi à l'article 1405 C. civ. et à l'acte de donation annexé.
- Déclaration de non-partage : mention expresse que le bien propre n'entre pas dans la masse partageable et revient intégralement à l'époux donataire.
- Récompense le cas échéant : si financement mixte, calcul détaillé de la récompense due à la communauté avec les justificatifs de financement (tableau d'amortissement, relevés de compte).
- Clause de renonciation : l'autre époux reconnaît le caractère propre du bien et renonce à toute prétention sur celui-ci.
- Renvoi à l'état liquidatif notarié : si le bien immobilier fait l'objet d'un partage ou d'un rachat de soulte, l'acte notarié est obligatoire et doit être signé dans le délai prévu par la convention.
La convention est déposée au rang des minutes d'un notaire dans les 7 jours suivant la signature (art. 229-1 C. civ.), après un délai de réflexion incompressible de 15 jours à compter de la réception du projet par les époux. Ce dépôt confère à la convention sa force exécutoire.
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8. Risques et contentieux post-divorce : protéger la convention
Une convention de divorce mal rédigée sur la question des biens propres expose les époux à des risques sérieux après le divorce. La nullité de la convention peut être invoquée dans un délai de 5 ans à compter du dépôt chez le notaire (art. 229-5 C. civ.) si elle ne respecte pas les intérêts de l'un des époux.
Plus spécifiquement, si un époux a renoncé à tort à une récompense sur un bien propre financé par la communauté — par méconnaissance de ses droits ou par pression de l'autre partie —, il peut engager une action en restitution ou en enrichissement injustifié (art. 1303 C. civ.). Les délais de prescription sont stricts et la preuve complexe a posteriori.
La protection la plus efficace reste la rédaction rigoureuse de la convention initiale, avec une qualification précise des biens et un calcul documenté des récompenses. Chaque époux doit être assisté de son propre avocat — obligation légale dans le divorce par consentement mutuel hors juge (art. 229-1 C. civ.) — qui vérifie indépendamment la cohérence patrimoniale de la convention.
En cas de doute sur la qualification d'un bien reçu en donation, il est fortement conseillé de consulter un notaire spécialisé en droit patrimonial de la famille avant de signer la convention. Le coût de cette consultation préventive — généralement 200 à 500 € — est sans commune mesure avec les enjeux financiers en cause.
FAQ — Divorce amiable et bien immobilier reçu en donation
Un bien reçu en donation avant le mariage est-il partageable lors du divorce ?
Non. Un bien reçu en donation avant le mariage est un bien propre de l'époux donataire, conformément à l'article 1405 du Code civil. Il n'entre pas dans la communauté et n'est pas partageable lors du divorce, qu'il soit amiable ou contentieux. La seule exception concerne les fruits et revenus générés par ce bien pendant le mariage, qui sont communs (art. 1401 C. civ.).
Que se passe-t-il si la donation a été faite aux parents de l'époux, qui la lui ont ensuite vendue à prix réduit ?
Dans ce cas, le bien a été acquis à titre onéreux, même si le prix est inférieur à la valeur réelle. La fraction correspondant à la sous-évaluation peut constituer une donation déguisée, mais la qualification dépend des circonstances de l'acte. Un notaire ou un avocat doit analyser l'acte de vente pour déterminer si une donation déguisée peut être requalifiée et si le bien présente un caractère propre ou commun.
La clause d'inaliénabilité insérée dans une donation empêche-t-elle le partage lors du divorce ?
La clause d'inaliénabilité interdit à l'époux donataire de vendre ou de céder le bien sans l'accord du donateur. Elle ne modifie pas la qualification du bien (propre ou commun), mais elle peut bloquer le partage ou le rachat de soulte si le bien est commun. Dans ce cas, la convention de divorce doit prévoir une solution alternative : attribution du bien à l'un des époux avec récompense, ou maintien en indivision jusqu'à la levée de la clause.
Les droits de donation payés lors de la réception du bien sont-ils remboursés lors du divorce ?
Non. Les droits de donation acquittés par l'époux donataire lors de la réception du bien ne sont pas remboursables au moment du divorce. Si ces droits ont été payés avec des fonds communs, la communauté dispose en revanche d'une récompense contre l'époux donataire pour le montant payé. Cette récompense doit être intégrée dans le calcul de la liquidation.
Un bien propre reçu en donation peut-il être attribué préférentiellement à l'autre époux dans la convention ?
Non, un bien propre ne peut pas être attribué à l'autre époux sans l'accord du donataire. Le droit de préférence attributive (art. 831 C. civ.) ne s'applique qu'aux biens communs. En revanche, l'époux donataire peut librement décider, dans la convention, de céder son bien propre à l'autre époux, ce qui constitue alors une donation ou une vente entre époux soumise aux règles fiscales correspondantes.
Combien coûte la rédaction d'une convention de divorce amiable incluant un bien propre reçu en donation ?
Le coût total d'un divorce amiable avec bien immobilier propre comprend les honoraires des deux avocats (généralement 1 500 à 3 500 € par avocat selon la complexité), les émoluments du notaire pour le dépôt de la convention (environ 50 € HT au tarif réglementé) et, si un acte de partage est nécessaire, les émoluments notariaux sur la valeur du bien partagé. En comparaison, un divorce contentieux sur la même problématique peut générer 15 000 à 40 000 € de frais judiciaires et d'expertise.