VEFA et divorce amiable : partager un bien non livré en 2026

Le divorce par consentement mutuel soulève une difficulté technique particulière lorsque les époux ont acquis, pendant le mariage, un logement en état futur d'achèvement (VEFA) qui n'a pas encore été livré à la date de signature de la convention. Ce cas de figure, de plus en plus fréquent compte tenu des délais de construction pouvant atteindre 24 à 36 mois, exige une rédaction conventionnelle rigoureuse et une valorisation provisoire opposable au notaire liquidateur.

1. La VEFA en droit français : définition et qualification du bien au regard du régime matrimonial

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est définie à l'article 1601-3 du Code civil comme « la vente par laquelle le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ». Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Ce transfert progressif de propriété est la caractéristique fondamentale qui distingue la VEFA de la vente ordinaire.

Pour les époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, le bien en VEFA signé pendant le mariage entre dans la communauté dès la date du contrat préliminaire (contrat de réservation), conformément à l'article 1401 du Code civil. Peu importe que la livraison intervienne avant ou après la dissolution du mariage : l'actif communautaire est constitué dès l'engagement contractuel, sous réserve que les fonds ayant servi à financer le dépôt de garantie et les appels de fonds successifs soient des deniers communs.

En revanche, si l'achat a été financé intégralement par des fonds propres de l'un des époux — donation, héritage, vente d'un bien propre — et qu'une déclaration de remploi a été régulièrement effectuée devant notaire conformément à l'article 1434 du Code civil, le bien constitue un propre. Cette qualification doit être rigoureusement vérifiée avant toute rédaction de la convention de divorce.

Sous le régime de la séparation de biens, le bien appartient à l'époux dont le nom figure sur l'acte authentique ou, en cas d'acquisition conjointe, en proportion des apports respectifs. La liquidation sera alors celle d'une indivision classique régie par les articles 815 et suivants du Code civil, et non d'une communauté.

Question : Un bien en VEFA signé avant le mariage mais livré pendant le mariage est-il commun ?

Réponse : Non. Un bien en VEFA signé avant le mariage reste un propre de l'époux acquéreur, conformément à l'article 1405 du Code civil. Seules les plus-values générées par des fonds communs (remboursements d'emprunt sur deniers communs) peuvent donner lieu à une récompense au profit de la communauté lors de la liquidation.

2. Valorisation provisoire du bien non livré : méthode et opposabilité

La valorisation d'un bien en VEFA non livré constitue l'un des défis techniques les plus délicats de la liquidation du régime matrimonial. Contrairement à un bien existant, il n'est pas possible de procéder à une expertise immobilière classique sur un immeuble inachevé. Plusieurs méthodes sont admises par la pratique notariale et la jurisprudence.

Méthode 1 : la valeur contractuelle actualisée. Elle consiste à retenir le prix d'achat stipulé dans l'acte notarié de VEFA, corrigé par l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE. Cette méthode est simple mais peut s'écarter significativement de la valeur de marché, notamment dans les zones tendues où l'immobilier neuf a fortement progressé.

Méthode 2 : l'estimation par comparaison. Un expert immobilier ou un notaire compétent peut estimer la valeur vénale du bien achevé par référence aux transactions récentes portant sur des biens comparables dans le même programme ou dans le même secteur géographique. Cette valeur est ensuite pondérée par un coefficient de vétusté anticipée et le stade d'avancement du chantier.

Méthode 3 : la valeur de cession du contrat. Si les époux envisagent de céder le contrat de réservation à un tiers avant la livraison, la valeur retenue sera celle négociée avec l'acquéreur successif. Cette méthode offre l'avantage de la certitude mais suppose de trouver un repreneur solvable.

Quelle que soit la méthode retenue, la convention de divorce doit impérativement mentionner que la valorisation est provisoire et préciser les modalités de sa révision à la date de livraison effective. À défaut, les époux s'exposent à un contentieux post-divorce sur la répartition de la plus-value ou de la moins-value constatée entre la date de la convention et la date de livraison.

Question : Qui fixe la valeur d'un bien en VEFA dans la convention de divorce amiable ?

Réponse : Les époux fixent librement la valeur provisoire d'un commun accord, souvent avec l'assistance de leur avocat et du notaire liquidateur. En cas de désaccord, un expert immobilier agréé peut être mandaté. La valeur retenue dans la convention lie les parties pour le calcul de la soulte éventuelle, sauf clause de révision expressément prévue.

3. Les trois options juridiques pour traiter la VEFA dans la convention de divorce

Face à un bien en VEFA non livré, les époux disposent de trois grandes stratégies, chacune emportant des conséquences juridiques, fiscales et financières distinctes. Le choix dépend de la situation personnelle des parties, de leur capacité financière respective et de l'état d'avancement du chantier.

Option 1 : la cession du contrat de réservation

Le contrat préliminaire de réservation, régi par l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, est en principe cessible, sauf stipulation contraire du promoteur. La cession s'opère par acte sous seing privé ou acte authentique, avec notification au promoteur. Le prix de cession est partagé entre les époux selon les droits de chacun dans la communauté ou l'indivision. Cette option est particulièrement adaptée lorsque les deux époux souhaitent repartir sur de nouvelles bases sans conserver de lien patrimonial.

Option 2 : le maintien en indivision post-divorce

Les époux peuvent décider, dans la convention de divorce, de maintenir le bien en indivision après la dissolution du mariage, jusqu'à la livraison et la revente éventuelle. Cette indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. La convention de divorce doit alors prévoir une convention d'indivision annexée, précisant la durée (5 ans renouvelables), les modalités de gestion, la répartition des appels de fonds du promoteur et les conditions de sortie de l'indivision.

Option 3 : l'attribution à un époux avec soulte différée

L'un des époux peut se voir attribuer l'intégralité du bien en VEFA, à charge de verser à l'autre une soulte représentant sa quote-part. La soulte peut être différée à la livraison du bien, voire à sa revente. Cette option requiert une clause de garantie robuste dans la convention : hypothèque conventionnelle, caution bancaire ou séquestre de fonds. Le droit de partage de 1,1 %, prévu à l'article 746 A du Code général des impôts, est exigible sur la valeur nette partagée dès la signature de la convention.

4. Clauses essentielles à intégrer dans la convention de divorce

La rédaction de la convention de divorce portant sur un bien en VEFA exige une attention particulière. Les avocats des deux parties doivent s'assurer que plusieurs clauses spécifiques y figurent, sous peine de laisser des zones grises génératrices de contentieux post-divorce.

Clause de valorisation provisoire et de révision. La convention doit indiquer la valeur provisoire retenue, la méthode utilisée, et prévoir une clause de révision automatique à la date de livraison ou à la date de l'acte authentique de vente du bien. Elle doit préciser qui supporte l'éventuel écart de valeur (plus-value ou moins-value) entre la valorisation provisoire et la valeur définitive.

Clause relative aux appels de fonds du promoteur. Pendant la période de construction, le promoteur appelle des fonds selon un échéancier lié à l'avancement des travaux (fondations, hors d'eau, hors d'air, livraison), conformément à l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation. La convention doit désigner l'époux qui prendra en charge ces appels de fonds et préciser si ces versements donneront lieu à récompense ou créance entre époux.

Clause suspensive liée à la livraison. Si l'attribution définitive du bien est subordonnée à sa livraison effective, la convention doit stipuler une clause suspensive. Cette clause protège l'époux attributaire en cas de retard de livraison ou, pire, de défaillance du promoteur. Elle doit préciser le sort du bien et des sommes versées en cas de résolution du contrat de VEFA.

Clause relative au prêt immobilier. Si le bien est financé par un crédit immobilier souscrit solidairement, la convention doit traiter de la désolidarisation de l'époux non attributaire. Cette désolidarisation est soumise à l'accord de la banque prêteuse et ne se présume pas. À défaut d'accord bancaire, les deux époux restent solidairement tenus du remboursement, même après le divorce.

Clause relative aux garanties du promoteur. La VEFA est assortie de garanties légales : garantie de livraison à prix et délais convenus (article L. 261-10-1 CCH), garantie financière d'achèvement (GFA). La convention doit préciser à qui bénéficient ces garanties après le divorce et comment elles sont mises en œuvre en cas de litige avec le promoteur.

Question : Faut-il un notaire en plus des avocats pour traiter une VEFA dans un divorce amiable ?

Réponse : Oui, dans la quasi-totalité des cas. Dès lors que le bien en VEFA constitue un actif immobilier à liquider, le recours à un notaire est obligatoire pour établir l'état liquidatif du régime matrimonial, conformément à l'article 229-3 alinéa 4 du Code civil. Les honoraires du notaire s'ajoutent aux honoraires des avocats et varient selon la valeur du bien.

5. Fiscalité applicable au partage d'un bien en VEFA lors du divorce

La fiscalité du partage d'un bien en VEFA dans le cadre d'un divorce amiable est un sujet complexe qui mobilise plusieurs régimes d'imposition distincts selon l'option retenue par les époux.

Le droit de partage. Depuis le 1er janvier 2022, le taux du droit de partage est fixé à 1,1 % (article 746 A du CGI), calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur brute du bien diminuée du capital restant dû sur le prêt immobilier. Ce droit est dû dès lors qu'il y a partage de la communauté ou de l'indivision, quelle que soit l'option retenue.

La TVA sur la cession du contrat de réservation. Si les époux cèdent le contrat de réservation à un tiers avant la livraison, la cession peut être soumise à la TVA immobilière au taux de 20 % si la cession est réalisée dans le délai de 5 ans suivant l'achèvement de l'immeuble et si le cédant est considéré comme un assujetti au sens de l'article 257 du CGI. Dans le cadre d'une cession entre particuliers, la TVA n'est généralement pas applicable, mais des droits de mutation au taux réduit de 0,715 % peuvent être dus.

La plus-value immobilière. Si le bien est attribué à l'un des époux puis revendu après la livraison, la plus-value immobilière sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition stipulé dans l'acte de VEFA. Les abattements pour durée de détention s'appliquent à compter de la date de l'acte authentique de VEFA, et non de la date de livraison. L'exonération au titre de la résidence principale (article 150 U II 1° du CGI) s'applique si le bien constitue la résidence principale de l'époux cédant au moment de la vente.

Il convient de noter que le partage entre époux dans le cadre d'un divorce est une opération intercalaire qui ne génère pas, par elle-même, de plus-value imposable. La plus-value n'est constatée qu'au moment de la cession ultérieure à un tiers, conformément à la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40).

6. Risques spécifiques et précautions pratiques en 2026

Le contexte immobilier de 2026 amplifie certains risques attachés aux biens en VEFA dans le cadre d'un divorce. La crise du secteur de la construction, avec plusieurs promoteurs placés en redressement judiciaire ou en liquidation ces dernières années, expose les acquéreurs à un risque de non-achèvement du programme. La convention de divorce doit anticiper ce scénario.

Risque de défaillance du promoteur. En cas de mise en liquidation judiciaire du promoteur, la garantie financière d'achèvement (GFA) permet en principe de financer l'achèvement de l'immeuble. Cependant, les délais de mise en œuvre de la GFA peuvent atteindre 18 à 36 mois. La convention de divorce doit prévoir qui gère les relations avec le garant et comment les éventuelles indemnités sont réparties entre les époux.

Risque de retard de livraison. Les retards de livraison sont fréquents dans la promotion immobilière française : selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), environ 30 % des programmes accusent un retard supérieur à 6 mois. Les pénalités de retard prévues à l'article L. 261-11 du CCH (1/3000e du prix par jour de retard) constituent un actif à mentionner dans la convention.

Risque de dépréciation du bien. Dans un contexte de marché immobilier incertain, la valeur vénale du bien à la livraison peut être inférieure à la valorisation provisoire retenue dans la convention. La clause de révision est alors essentielle pour éviter qu'un époux ne soit lésé par rapport à ce qui avait été convenu.

Enfin, les époux doivent s'assurer que leur convention de divorce est déposée au rang des minutes d'un notaire conformément à l'article 229-1 du Code civil, et que l'état liquidatif correspondant est enregistré dans le délai d'un mois suivant la signature de la convention. Toute omission d'un actif immobilier — y compris un bien en VEFA — dans la convention expose les époux à une action en complément de part fondée sur l'article 889 du Code civil.

Pour sécuriser la rédaction de votre convention, il est vivement recommandé de solliciter une simulation auprès d'un avocat spécialisé en droit de la famille avant toute démarche. Obtenez un devis gratuit en ligne pour évaluer le coût de votre divorce amiable incluant la liquidation d'un bien en VEFA.

Question : Peut-on divorcer par consentement mutuel si le bien en VEFA n'est pas encore livré et que le prêt court toujours ?

Réponse : Oui, le divorce par consentement mutuel est possible même si le bien en VEFA n'est pas livré et que le prêt immobilier est en cours. La convention doit alors traiter expressément du sort du bien, de la répartition des appels de fonds restants et de la solidarité des époux vis-à-vis de la banque. La désolidarisation de l'un des époux nécessite l'accord explicite de l'établissement prêteur, qui peut le refuser si la solvabilité de l'époux conservant le prêt est insuffisante.

FAQ : VEFA et divorce amiable en 2026

Un bien en VEFA acheté avec des fonds mixtes (apport propre + emprunt commun) : comment le qualifier ?

Il s'agit d'un bien mixte. La partie financée par des fonds propres régulièrement remployés (article 1434 du Code civil) constitue un propre de l'époux apporteur. La partie financée par l'emprunt commun génère une récompense au profit de la communauté. Le notaire liquidateur procède au calcul de la récompense selon les règles des articles 1433 et suivants du Code civil. Cette opération requiert la production de justificatifs de l'origine des fonds.

Quels sont les frais de notaire pour la liquidation d'une VEFA dans un divorce amiable ?

Les émoluments du notaire pour l'établissement de l'état liquidatif sont calculés sur la valeur brute de l'actif communautaire selon le barème réglementé fixé par le décret du 26 février 2016. Pour un bien en VEFA valorisé 300 000 €, les émoluments du notaire pour l'état liquidatif s'élèvent approximativement à 1 500 à 2 500 €, auxquels s'ajoutent le droit de partage de 1,1 % sur l'actif net et les débours. Ces frais s'ajoutent aux honoraires des avocats rédacteurs de la convention.

La convention de divorce peut-elle être signée avant la livraison du bien en VEFA ?

Oui. La convention de divorce par consentement mutuel peut être signée avant la livraison du bien, sous réserve que la convention traite expressément du sort du bien non encore livré. L'état liquidatif annexé à la convention doit mentionner le bien en VEFA avec sa valorisation provisoire et les clauses de révision. Le notaire déposant la convention doit en être informé. La livraison ultérieure n'exige pas la rédaction d'un nouvel acte de divorce mais peut nécessiter un acte de partage complémentaire si la valeur définitive diffère significativement de la valeur provisoire.

Comment est calculée la soulte due à l'époux non attributaire d'un bien en VEFA ?

La soulte est calculée sur la base de la valeur nette du bien en VEFA, c'est-à-dire la valeur provisoire retenue dans la convention diminuée du capital restant dû sur le prêt immobilier. Si la valeur provisoire est de 300 000 € et le capital restant dû de 200 000 €, la valeur nette est de 100 000 €. La soulte due à l'époux non attributaire est de 50 000 € (50 % de 100 000 €) dans une communauté à parts égales. Cette soulte peut être différée à la livraison et sécurisée par une hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien à venir.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite après la signature de la convention de divorce ?

Si le promoteur est placé en liquidation judiciaire après la signature de la convention, la garantie financière d'achèvement (GFA) prévue à l'article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation doit être activée. Les droits au titre de la GFA appartiennent à l'époux désigné comme attributaire du bien dans la convention, ou aux deux époux en cas de maintien en indivision. Si le garant ne peut pas assurer l'achèvement, le contrat de VEFA peut être résolu et les sommes versées au promoteur doivent être restituées. La convention de divorce doit anticiper ce scénario en précisant la répartition des sommes à restituer.

Le délai de réflexion de 15 jours s'applique-t-il même si la convention porte sur un bien en VEFA complexe ?

Oui. Le délai de réflexion de 15 jours calendaires prévu à l'article 229-4 du Code civil est incompressible et s'applique à toutes les conventions de divorce par consentement mutuel, quelle que soit la complexité patrimoniale. Ce délai court à compter de la réception du projet de convention par chaque époux. Aucune dérogation n'est possible, même lorsque la convention porte sur un bien en VEFA nécessitant une expertise préalable. Ce délai doit être intégré dans le calendrier prévisionnel du divorce, qui s'étend généralement de 6 à 12 semaines pour un dossier comportant un bien immobilier complexe.