VEFA livrée pendant le divorce amiable : droits et convention 2026

La livraison d'un appartement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) survenant en plein milieu d'une procédure de divorce par consentement mutuel constitue une situation juridiquement délicate. Elle confronte les époux à une obligation contractuelle immédiate — réceptionner le bien, lever les réserves, activer les garanties — alors que la liquidation de leur régime matrimonial n'est pas encore arrêtée. Le bien existe désormais physiquement, mais son sort juridique reste suspendu à la signature de la convention. Cette configuration, de plus en plus fréquente dans un contexte où les délais de livraison des promoteurs dépassent régulièrement 24 à 36 mois, exige une coordination rigoureuse entre les époux, leurs avocats et le notaire.

1. La VEFA livrée pendant le divorce : définition et enjeux juridiques fondamentaux

La VEFA est définie par l'article 1601-3 du Code civil comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Autrement dit, dès la signature du contrat de réservation puis de l'acte authentique de vente, les époux sont propriétaires d'un bien en construction — même si ce bien n'est pas encore habitable.

La livraison désigne le moment où le promoteur remet les clés à l'acquéreur et où celui-ci prend possession matérielle du bien. C'est à cet instant précis que la situation se complique dans le cadre d'un divorce en cours. Le bien, jusqu'alors une créance de propriété en construction, devient un actif immobilier concret, valorisable, et susceptible d'être occupé ou loué immédiatement.

Sur le plan du régime matrimonial, si les époux sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (régime applicable à la majorité des couples français, selon les données du Conseil supérieur du notariat), un bien acquis pendant le mariage avec des fonds communs constitue un bien commun au sens de l'article 1401 du Code civil. La livraison de la VEFA ne modifie pas cette qualification : le bien demeure commun jusqu'au jugement de divorce ou à la signature de la convention.

Pour les époux mariés sous séparation de biens, le bien est détenu en indivision selon les quotes-parts figurant dans l'acte authentique d'achat. La livraison ne crée pas de droits nouveaux mais rend urgent le règlement de cette indivision dans la convention.

2. Obligations des époux lors de la livraison : ce que la loi impose

La livraison d'un bien en VEFA déclenche une série d'obligations contractuelles impératives qui ne peuvent pas être différées au motif que les époux divorcent. Le promoteur n'est pas partie à la procédure de divorce et ses délais contractuels s'imposent aux acquéreurs sans exception.

2.1 La signature du procès-verbal de livraison

Le procès-verbal de livraison (PV de livraison) est le document central de cette étape. Il doit être signé par les deux époux, ou par l'un d'eux muni d'une procuration notariée ou sous seing privé de l'autre. Ce document acte la remise des clés, consigne les réserves constatées et déclenche les délais de garantie.

Les réserves sont les défauts, malfaçons ou non-conformités constatés lors de la visite de livraison. Elles doivent être formulées avec précision dans le PV. Une réserve insuffisamment décrite peut être difficile à faire valoir ultérieurement. Les époux ont intérêt à mandater un expert indépendant (maître d'œuvre ou expert VEFA) pour les assister lors de cette visite, dont le coût est généralement compris entre 300 et 600 euros.

Attention : si les époux refusent de réceptionner le bien sans motif légitime, le promoteur peut procéder à une livraison unilatérale avec huissier, aux frais des acquéreurs. Le refus de livraison n'est pas une stratégie juridique viable dans le cadre d'un divorce.

2.2 Le délai de 30 jours pour notifier les réserves complémentaires

L'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'après la livraison, l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois pour notifier au promoteur les réserves non constatées lors de la remise des clés. Ce délai est d'ordre public. Les époux doivent donc coordonner leurs observations dans ce délai, quelle que soit l'avancée de leur procédure de divorce.

Question : Que se passe-t-il si un seul époux signe le procès-verbal de livraison ?

Réponse : Un seul époux peut signer le PV de livraison s'il dispose d'une procuration de l'autre. En l'absence de procuration, la signature d'un seul époux peut suffire à engager les deux co-acquéreurs contractuellement, mais peut créer des difficultés ultérieures pour la gestion des réserves et des garanties. Il est recommandé de régulariser la situation par une procuration écrite, même simple, pour éviter tout litige avec le promoteur.

3. Les garanties constructeur à sécuriser avant la convention de divorce

La livraison d'un bien VEFA active automatiquement plusieurs garanties légales. Ces garanties constituent des droits patrimoniaux qui appartiennent aux deux époux conjointement. Leur gestion pendant la période de transition entre livraison et signature de la convention de divorce mérite une attention particulière.

3.1 Les garanties légales applicables

Trois garanties principales s'activent à la livraison :

• La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) : d'une durée d'un an à compter de la réception, elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou durant l'année suivante.
• La garantie biennale ou de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) : d'une durée de deux ans, elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment (volets, robinetterie, etc.).
• La garantie décennale (article 1792 du Code civil) : d'une durée de dix ans, elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Ces garanties sont attachées au bien immobilier et non aux personnes des acquéreurs. Elles se transmettent automatiquement à l'acquéreur du bien en cas de cession. La convention de divorce doit donc préciser à qui sera attribué le bien, car c'est cet époux qui bénéficiera seul des garanties après le transfert de propriété.

3.2 L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage (DO), obligatoire en VEFA en vertu de l'article L. 242-1 du Code des assurances, garantit le préfinancement des travaux de réparation couverts par la garantie décennale. Les époux doivent s'assurer que la police d'assurance est bien transférée au nom de l'attributaire du bien dans la convention de divorce. Ce transfert doit être notifié à l'assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Question : Les garanties constructeur sont-elles transférables lors du divorce ?

Réponse : Oui, les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) sont attachées à l'immeuble et non aux acquéreurs initiaux. Elles se transmettent de plein droit à l'époux attributaire du bien dans la convention de divorce, sans formalité particulière vis-à-vis du constructeur. En revanche, l'assurance dommages-ouvrage nécessite une notification formelle à l'assureur pour actualiser le bénéficiaire.

4. Intégrer le bien VEFA livré dans la convention de divorce : méthode et contenu obligatoire

La convention de divorce par consentement mutuel, au sens de l'article 229-1 du Code civil, doit régler l'ensemble des effets du divorce, y compris la liquidation du régime matrimonial. Un bien VEFA nouvellement livré doit impérativement y figurer avec un niveau de détail élevé.

4.1 L'évaluation du bien livré

La valeur du bien doit être déterminée à la date de la convention, et non au prix d'achat initial. Plusieurs méthodes sont admises :

1. L'estimation par un agent immobilier : rapide et peu coûteuse (gratuite en général), mais non opposable en cas de contestation ultérieure.
2. L'expertise judiciaire ou amiable : réalisée par un expert immobilier agréé, elle produit un rapport opposable. Son coût varie entre 500 et 1 500 euros selon la superficie et la localisation du bien.
3. La valeur figurant dans un acte notarié récent : si une expertise a été réalisée dans le cadre du financement, elle peut servir de base.

Il est recommandé d'utiliser une expertise contradictoire, réalisée conjointement, pour éviter toute contestation ultérieure sur la valorisation. La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises l'importance d'une évaluation sérieuse des biens dans les conventions de divorce (Civ. 1ère, 14 novembre 2018, n°17-26.845).

4.2 Le contenu obligatoire de la clause relative au bien VEFA

La convention doit mentionner :

• La désignation cadastrale complète du bien (telle qu'elle figure dans l'acte authentique d'achat et dans le titre de propriété définitif établi après livraison).
• La valeur vénale retenue à la date de la convention.
• Le capital restant dû sur le prêt immobilier finançant le bien.
• La valeur nette du bien (valeur vénale — capital restant dû).
• Les modalités d'attribution : attribution à l'un des époux avec paiement d'une soulte, vente à un tiers avec partage du prix, ou maintien en indivision temporaire.
• Les réserves en cours et leur suivi après divorce.

Question : La convention de divorce peut-elle prévoir la vente du bien VEFA après le divorce ?

Réponse : Oui. La convention peut organiser le maintien du bien en indivision post-divorce avec une clause de vente à terme. Cette solution est encadrée par l'article 815 du Code civil et ne peut dépasser cinq ans renouvelables. Elle est utile si le marché immobilier est défavorable à la vente ou si les époux souhaitent attendre la levée de toutes les réserves avant de céder le bien.

5. Impact de la livraison VEFA sur les délais de la procédure de divorce amiable

Le divorce par consentement mutuel sans juge, institué par la loi du 18 novembre 2016 (articles 229-1 à 229-4 du Code civil), repose sur une convention rédigée par les avocats des deux époux et déposée chez un notaire. Le délai minimum incompressible est de 15 jours entre l'envoi du projet de convention et sa signature (délai de réflexion de l'article 229-4).

La livraison d'un bien VEFA en cours de procédure peut allonger significativement ce calendrier. Plusieurs facteurs contribuent à ce rallongement :

Au total, une livraison VEFA survenant en cours de procédure peut allonger le délai global de 4 à 12 semaines, voire davantage si les réserves sont importantes ou si un litige avec le promoteur est en cours. Les avocats des deux époux doivent anticiper cette situation dès que la date prévisionnelle de livraison est connue, et en informer le notaire dépositaire.

Il est fortement recommandé de ne pas signer la convention avant la livraison effective du bien et l'obtention du titre de propriété définitif. Signer une convention mentionnant un bien « en cours de livraison » expose à des difficultés lors du dépôt chez le notaire, ce dernier pouvant refuser le dépôt si la désignation cadastrale est incomplète ou provisoire.

Question : Faut-il attendre la levée de toutes les réserves VEFA avant de signer la convention de divorce ?

Réponse : Non, il n'est pas obligatoire d'attendre la levée de toutes les réserves. La convention peut parfaitement être signée après la livraison, en mentionnant les réserves en cours et en précisant lequel des époux sera responsable de leur suivi. En revanche, il est impératif que le bien soit livré et que son titre de propriété définitif soit établi avant la signature, afin de permettre une désignation cadastrale exacte dans la convention.

6. Le financement du bien VEFA : prêt immobilier et soulte dans la convention

Dans la quasi-totalité des cas, l'acquisition d'un bien en VEFA est financée par un prêt immobilier. Ce prêt, souscrit conjointement par les époux, constitue un passif de communauté (ou une dette commune en indivision) qui doit être réglé dans la convention de divorce.

Le traitement du prêt immobilier dans la convention de divorce obéit à plusieurs règles :

• L'attribution du bien à l'un des époux implique une désolidarisation du prêt : l'époux non attributaire demande à la banque de le libérer de son engagement. Cette opération, appelée substitution d'emprunteur ou désolidarisation, est soumise à l'accord de l'établissement prêteur. La banque évalue la capacité de remboursement de l'époux attributaire seul.
• La soulte est la somme versée par l'époux attributaire à l'autre en compensation de la prise en charge exclusive du bien. Son calcul est le suivant : (valeur vénale du bien — capital restant dû) / 2. Elle est soumise aux droits de partage au taux de 1,1 % en 2026 (article 746 du Code général des impôts), assis sur la valeur nette du bien.
• La vente du bien permet d'apurer le prêt et de partager le solde. Cette option évite la problématique de la désolidarisation mais suppose que le marché permette une vente au prix souhaité.

Si le bien VEFA a été financé en partie par des fonds propres de l'un des époux (apport personnel issu d'une donation ou d'un héritage), cet époux peut revendiquer une créance de récompense (article 1469 du Code civil) ou un droit de propriété sur une quote-part du bien, selon le régime matrimonial applicable. Cette situation doit être analysée avec précision par les avocats et le notaire.

7. Le rôle du notaire et des avocats dans cette configuration spécifique

La convention de divorce par consentement mutuel doit impérativement comporter un état liquidatif du régime matrimonial lorsque les époux possèdent des biens immobiliers (article 229-3, 5° du Code civil). Cette exigence légale impose l'intervention d'un notaire pour rédiger l'acte de liquidation-partage, distinct de la convention de divorce rédigée par les avocats.

Dans le cas d'un bien VEFA livré en cours de procédure, le notaire joue un rôle central :

• Il vérifie la conformité de la désignation cadastrale du bien avec les documents de la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division).
• Il s'assure que le titre de propriété définitif a été publié au fichier immobilier (service de la publicité foncière).
• Il calcule les droits de partage et les frais d'acte.
• Il rédige l'acte de partage ou l'acte de licitation si le bien est vendu.

Les avocats, quant à eux, coordonnent la procédure globale. Ils doivent informer leurs clients des conséquences de la livraison sur le calendrier et s'assurer que les obligations contractuelles vis-à-vis du promoteur sont respectées. La convention de divorce ne prend effet qu'après son dépôt chez le notaire et l'expiration du délai de réflexion de 15 jours. Pendant toute cette période, les époux restent co-propriétaires du bien livré et doivent en assurer conjointement la gestion.

Pour obtenir une évaluation personnalisée de votre situation, vous pouvez solliciter un devis gratuit auprès de Divorce Mutuel, qui vous mettra en relation avec des avocats spécialisés en droit de la famille et des notaires expérimentés en liquidation de régimes matrimoniaux comportant des biens VEFA.

FAQ — Divorce amiable et bien VEFA livré pendant la procédure

Question : Le promoteur peut-il refuser de livrer le bien parce que les époux divorcent ?

Réponse : Non. Le divorce des acquéreurs est sans incidence sur les obligations contractuelles du promoteur. La livraison doit intervenir aux conditions prévues dans le contrat de VEFA. Le promoteur n'est pas partie à la procédure de divorce et ne peut pas subordonner la livraison à la finalisation de la procédure de séparation.

Question : Que se passe-t-il si la livraison intervient après la signature de la convention mais avant son dépôt chez le notaire ?

Réponse : Cette situation est particulièrement problématique. La convention signée ne mentionne pas encore le bien livré dans sa configuration définitive. Il est alors indispensable de modifier la convention avant son dépôt chez le notaire, ce qui repart le délai de réflexion de 15 jours. Les avocats doivent rédiger un avenant ou une nouvelle version de la convention intégrant le bien livré.

Question : Comment évaluer un appartement VEFA livré depuis moins de 6 mois pour la convention de divorce ?

Réponse : Pour un bien très récent, la valeur de marché peut être proche du prix d'achat initial, mais intégrer les éventuelles plus-values ou moins-values locales. Une estimation par un agent immobilier spécialisé dans le neuf, ou une expertise par un expert immobilier agréé, est recommandée. Les époux peuvent aussi s'accorder sur la valeur à l'amiable, sous réserve que cette valeur soit réaliste et ne lèse pas l'un d'eux.

Question : La convention de divorce doit-elle mentionner les réserves VEFA non encore levées ?

Réponse : Oui, il est fortement recommandé de mentionner l'existence de réserves en cours dans la convention. La clause doit préciser lequel des époux sera responsable du suivi des réserves et des relations avec le promoteur après le divorce, et à qui bénéficieront les éventuelles indemnités ou travaux obtenus en application de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil).

Question : Les frais de notaire liés à la livraison VEFA (acte définitif de vente) sont-ils partagés entre les époux ?

Réponse : En principe, les frais afférents à l'acte définitif de vente VEFA (régularisation de l'acte authentique après livraison) sont à la charge des deux époux conjointement, selon leur quote-part dans le bien. Ces frais, généralement compris entre 2 et 3 % du prix de vente pour un bien neuf, s'ajoutent aux frais de partage et de convention de divorce. La convention peut prévoir une répartition différente si les époux en conviennent.

Question : Peut-on signer la convention de divorce avant la livraison du bien VEFA si la date est connue ?

Réponse : Non, cette approche est déconseillée par les praticiens du droit de la famille. La convention doit reposer sur des éléments certains : désignation cadastrale exacte, valeur vénale réelle, titre de propriété publié. Signer avant la livraison revient à fonder la liquidation sur des données hypothétiques, ce qui peut entraîner un refus de dépôt par le notaire ou une contestation ultérieure de la convention. Il convient d'attendre la livraison effective et l'établissement du titre définitif.