Un bien immobilier commercial loué sous bail 3-6-9 constitue l'un des actifs les plus complexes à traiter dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel. Sa valorisation, son régime locatif et les contraintes légales qui y sont attachées imposent une analyse rigoureuse avant toute décision. Les époux doivent choisir entre trois scénarios principaux : la vente avec le locataire en place, le maintien en indivision avec partage des loyers, ou la résiliation anticipée du bail. Chaque option présente des coûts, des délais et des risques juridiques distincts qu'il convient d'évaluer avec l'assistance d'un avocat spécialisé.
En bref :
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- La vente d'un bien commercial occupé sous bail 3-6-9 subit une décote de 10 à 20 % sur la valeur vénale libre, selon les données des experts immobiliers en 2026.
- Le maintien en indivision post-divorce est possible mais précaire : tout indivisaire peut en demander la sortie à tout moment (article 815 du Code civil).
- La résiliation anticipée d'un bail commercial impose en principe le versement d'une indemnité d'éviction, dont le montant peut atteindre 2 à 5 ans de loyers annuels selon la jurisprudence de la Cour de cassation.
- La convention de divorce (article 229-1 du Code civil) doit obligatoirement mentionner le sort du bien et le mode de partage retenu, sous peine de nullité partielle de l'acte liquidatif.
1. Le bail commercial 3-6-9 : définition et contraintes au regard du divorce amiable
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, est un contrat de location portant sur un immeuble ou un local dans lequel le preneur (locataire) exploite un fonds de commerce. Sa durée minimale légale est de neuf ans, divisée en trois périodes triennales — d'où l'appellation courante « bail 3-6-9 ». Le locataire dispose d'un droit de résiliation à l'issue de chaque période triennale, sous réserve d'un préavis de six mois.
Cette structure temporelle rigide crée une contrainte majeure lors d'un divorce amiable. Les époux ne peuvent pas disposer librement du bien comme s'il était vacant. Le locataire commercial bénéficie d'un statut protecteur fort : il dispose d'un droit au renouvellement du bail à son terme (article L. 145-14 du Code de commerce). Toute tentative de reprise du bien à des fins de vente ou de reconversion sans respecter ce droit expose les bailleurs à une indemnité d'éviction potentiellement très élevée.
Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil), les époux et leurs avocats doivent intégrer ces contraintes dès la rédaction de la convention de divorce. L'acte liquidatif annexé à la convention, établi par le notaire, doit préciser la nature du bien, son mode d'occupation, sa valeur et le mode de partage retenu. Omettre la mention du bail commercial constitue une irrégularité susceptible d'engager la responsabilité des professionnels intervenus.
Il convient également de vérifier la nature du régime matrimonial des époux. Si le bien est un actif commun (régime de communauté légale), sa valeur intègre l'actif de communauté à partager. S'il s'agit d'un bien propre apporté par l'un des époux, il reste en principe hors partage, mais les revenus locatifs perçus pendant le mariage sont des biens communs (article 1401 du Code civil), ce qui génère une créance de la communauté envers l'époux propriétaire.
2. Évaluation du bien commercial loué : méthode et décote applicable en 2026
L'évaluation d'un bien immobilier commercial occupé sous bail 3-6-9 diffère sensiblement de celle d'un bien vacant. Deux méthodes coexistent en pratique expertale.
La méthode par capitalisation du revenu
Cette méthode consiste à diviser le loyer annuel net par un taux de capitalisation représentatif du marché local. Par exemple, un local commercial générant 24 000 € de loyer annuel, capitalisé à un taux de 5 %, donne une valeur de 480 000 €. Le taux de capitalisation varie selon l'emplacement (prime location en centre-ville vs zone périphérique) et la qualité du locataire (solidité financière, ancienneté).
La méthode par comparaison avec décote d'occupation
La valeur libre du bien est d'abord estimée par comparaison avec des transactions récentes sur des biens similaires vacants. Une décote est ensuite appliquée pour tenir compte de l'occupation. En 2026, cette décote oscille entre 10 % et 20 % selon les experts immobiliers agréés, voire davantage si le loyer en cours est inférieur à la valeur locative de marché (loyer sous-évalué bloqué par la révision triennale plafonnée à l'indice des loyers commerciaux — ILC).
La décote est réduite lorsque le locataire est solvable, le bail récent et le loyer proche du marché. Elle est amplifiée lorsque le preneur bénéficie d'un loyer historiquement bas, difficile à réviser à la hausse avant le terme du bail.
Question : Comment valoriser un bien commercial loué dans une convention de divorce amiable ?
Réponse : Le bien doit être évalué par un expert immobilier ou un notaire selon la méthode de capitalisation du revenu ou par comparaison avec décote d'occupation. En 2026, la décote habituelle pour un bien occupé sous bail 3-6-9 est de 10 à 20 % sur la valeur vénale libre. Cette valeur doit être mentionnée dans l'acte liquidatif joint à la convention de divorce (article 229-3 du Code civil).
3. Option 1 — Vendre le bien avec le locataire en place : procédure et coûts réels
La vente du bien commercial avec le locataire en place est juridiquement possible et souvent la solution la plus rapide dans le cadre d'un divorce amiable. Elle ne nécessite pas le consentement du locataire commercial, contrairement au bail d'habitation soumis au droit de préemption du locataire. Le bail 3-6-9 ne confère pas au preneur de droit de préemption légal sur les locaux qu'il occupe, sauf stipulation contractuelle contraire dans le bail lui-même.
Les acheteurs potentiels sont principalement des investisseurs institutionnels ou des particuliers cherchant un rendement locatif immédiat. Le bien est commercialisé avec son « dossier locatif » : bail en cours, montant du loyer, date d'échéance triennale, état des lieux, historique des paiements. La qualité du dossier locatif détermine directement la décote appliquée.
Coûts et délais de la vente en 2026
- Frais d'agence immobilière : 3 à 5 % du prix de vente HT (bien commercial soumis à TVA sur honoraires)
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix pour un bien ancien (émoluments, taxes, débours)
- Délai moyen de vente : 4 à 9 mois selon le marché local et la qualité du locataire
- Plus-value immobilière : si le bien est un actif commun cédé lors du divorce, l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale ne s'applique pas — la plus-value est imposée au taux de 19 % + prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total, sous réserve des abattements pour durée de détention
Dans la convention de divorce, les époux doivent préciser la répartition du produit de vente. Si le bien est commun, le produit net (après remboursement du crédit immobilier éventuel et frais de vente) est partagé par moitié, sauf accord différent. Si l'un des époux reçoit une part supérieure, l'autre perçoit une soulte — somme compensatoire soumise aux droits de partage au taux de 2,5 % (article 746 du Code général des impôts en 2026).
4. Option 2 — Maintien en indivision et partage des loyers : avantages, risques et cadre légal
Le maintien du bien en indivision après le divorce permet aux ex-époux de conserver un actif productif de revenus sans contrainte de cession immédiate. Cette solution est encadrée par les articles 815 et suivants du Code civil relatifs au régime de l'indivision.
En pratique, les ex-époux restent co-propriétaires du bien commercial et se partagent les loyers nets au prorata de leurs quotes-parts respectives. Une convention d'indivision (article 1873-1 du Code civil) peut être conclue pour organiser la gestion : désignation d'un gérant, modalités de prise de décision, durée de l'indivision (5 ans renouvelables). Cette convention doit être établie par acte notarié si elle porte sur un immeuble.
Question : Peut-on rester en indivision sur un bien commercial après un divorce amiable ?
Réponse : Oui, le maintien en indivision est légalement possible après un divorce par consentement mutuel. Il doit être organisé par une convention d'indivision notariée (article 1873-1 du Code civil), d'une durée maximale de 5 ans renouvelables. Toutefois, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire à tout moment (article 815 du Code civil), ce qui fragilise cet arrangement sur le long terme.
Risques de l'indivision post-divorce
- Blocage décisionnel : les décisions importantes (renouvellement du bail, travaux importants, vente) requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil) ou l'unanimité selon les actes
- Sortie forcée : l'article 815 du Code civil pose le principe que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision » — toute demande de partage judiciaire est recevable à tout moment
- Fiscalité des revenus locatifs : chaque ex-époux déclare sa quote-part de loyers dans la catégorie des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier selon le montant annuel)
- Responsabilité solidaire : les dépenses de conservation du bien peuvent être mises à la charge de l'indivisaire qui les a exposées, avec droit à remboursement (article 815-13 du Code civil)
L'indivision est une solution transitoire acceptable lorsque le marché immobilier est défavorable à la vente ou lorsque les époux souhaitent attendre l'échéance triennale du bail pour renegocier les conditions locatives. Elle devient dangereuse dès lors que les relations entre ex-époux se dégradent.
5. Option 3 — Résiliation anticipée du bail commercial : conditions légales et indemnité d'éviction
La résiliation anticipée d'un bail commercial est encadrée de manière stricte par le Code de commerce. Le bailleur (les époux divorcés en l'espèce) ne peut mettre fin au bail de manière unilatérale avant son terme qu'en respectant des conditions précises, sous peine de devoir verser une indemnité d'éviction.
Les cas de résiliation légalement fondés
- À l'échéance d'une période triennale (articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce) : le bailleur peut donner congé avec un préavis de six mois, mais uniquement pour des motifs limitativement énumérés (construction, reconstruction, surélévation, reprise pour habitation dans les cas prévus par la loi). Dans la quasi-totalité des cas, un congé pour vente ou pour cause de divorce n'est pas un motif légalement reconnu de refus de renouvellement sans indemnité.
- Résiliation amiable : les parties au bail (bailleur et locataire) peuvent convenir d'une résiliation anticipée d'un commun accord, moyennant le versement d'une indemnité de résiliation négociée. Aucun montant légal n'est imposé — tout dépend de la négociation.
- Résiliation judiciaire pour manquements du locataire : non-paiement des loyers, sous-location irrégulière, activités non autorisées. Cette voie est longue (12 à 24 mois de procédure) et aléatoire.
Le montant de l'indemnité d'éviction
L'indemnité d'éviction est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire contraint de quitter les lieux. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation (notamment Civ. 3e, 28 mars 2019, n° 18-10.807), elle comprend :
- La valeur marchande du fonds de commerce (si le déplacement entraîne la perte du fonds)
- Les frais de déménagement et de réinstallation
- Les frais de double loyer pendant la transition
- Les indemnités accessoires (perte de clientèle, frais de licenciement éventuel)
En pratique, l'indemnité d'éviction représente 2 à 5 ans de loyers annuels pour un fonds commercial courant, et peut atteindre 7 à 10 ans de loyers pour un fonds à fort emplacement. Sur un loyer annuel de 30 000 €, l'indemnité peut donc osciller entre 60 000 € et 150 000 €, voire davantage.
Question : Peut-on forcer un locataire commercial à quitter les lieux lors d'un divorce ?
Réponse : Non, le divorce des bailleurs ne constitue pas un motif légal de résiliation du bail commercial (articles L. 145-4 et L. 145-14 du Code de commerce). Le locataire ne peut être évincé qu'en fin de période triennale pour des motifs légalement reconnus, avec versement d'une indemnité d'éviction pouvant représenter 2 à 5 ans de loyers annuels. Une résiliation amiable moyennant indemnité négociée reste la voie la plus rapide.
6. Tableau comparatif des trois options : coûts, délais et risques en 2026
| Critère | Vente avec locataire | Maintien en indivision | Résiliation anticipée |
|---|---|---|---|
| Délai de mise en œuvre | 4 à 9 mois | Immédiat (convention notariée) | 6 à 24 mois selon mode |
| Coût principal | Frais agence (3-5 %) + notaire (7-8 %) + fiscalité plus-value (36,2 %) | Frais notaire convention d'indivision (1 500-3 000 €) | Indemnité d'éviction (2 à 5 ans de loyers) |
| Décote sur valeur du bien | 10 à 20 % | Sans objet (pas de cession) | 0 % après libération des lieux |
| Complexité juridique | Modérée | Modérée à élevée (gestion collective) | Élevée |
| Risque de blocage | Faible | Élevé (désaccord entre ex-époux) | Élevé (contentieux locatif) |
| Revenus pendant la procédure | Loyers jusqu'à la vente | Loyers permanents | Loyers jusqu'à résiliation |
| Recommandé si… | Rupture nette souhaitée, besoin de liquidités | Marché déprimé, revenus stables recherchés | Projet de reconversion ou vente libre planifiée |
7. Intégration du bien commercial dans la convention de divorce amiable : exigences légales
L'article 229-3 du Code civil impose que la convention de divorce par consentement mutuel contienne un état liquidatif du régime matrimonial lorsque les époux possèdent des biens soumis à publicité foncière. Un bien immobilier commercial y est nécessairement soumis.
La convention doit donc comporter, ou renvoyer à un acte notarié distinct, les éléments suivants :
- La désignation précise du bien (adresse, références cadastrales, nature commerciale)
- La mention du bail en cours (durée, loyer, preneur, date d'échéance triennale)
- La valeur retenue par les époux (avec justification par expertise ou évaluation notariale)
- Le mode de partage choisi : attribution à l'un, vente partagée, maintien en indivision
- Le montant de la soulte éventuelle et ses modalités de paiement
L'acte notarié de liquidation-partage est obligatoire pour les biens immobiliers (article 229-3, alinéa 2 du Code civil). Il est établi par le notaire et annexé à la convention de divorce. Ses émoluments sont calculés selon le barème notarial réglementé, proportionnellement à la valeur du bien partagé.
Question : Faut-il un acte notarié pour inclure un bien commercial dans une convention de divorce amiable ?
Réponse : Oui, obligatoirement. L'article 229-3, alinéa 2 du Code civil impose que tout bien immobilier figure dans un acte notarié de liquidation-partage annexé à la convention de divorce. Sans cet acte, le partage du bien commercial est sans effet opposable aux tiers et ne peut pas faire l'objet d'une publicité foncière.
8. Stratégie optimale selon le profil des époux : recommandations pratiques 2026
Le choix entre vente, indivision et résiliation dépend de plusieurs paramètres que les époux doivent évaluer avec leurs avocats et leur notaire.
Profil 1 : Époux souhaitant une rupture patrimoniale nette
La vente avec locataire en place est recommandée. Malgré la décote de 10 à 20 %, elle permet de liquider l'actif rapidement, de partager le produit net et de clore définitivement la relation patrimoniale entre ex-époux. Le délai de 4 à 9 mois est compatible avec le calendrier d'un divorce amiable bien organisé. Il est conseillé de mandater un agent immobilier spécialisé en immobilier commercial et de préparer un dossier locatif complet pour limiter la décote.
Profil 2 : Époux cherchant à préserver un rendement locatif
Le maintien en indivision avec convention notariée est envisageable à condition que les ex-époux entretiennent des relations suffisamment cordiales pour cogeérer l'actif. La désignation d'un gérant unique (l'un des deux ex-époux ou un tiers) est fortement recommandée pour éviter les blocages. Une clause de rachat prioritaire (droit de préemption conventionnel entre indivisaires) doit être prévue dans la convention d'indivision.
Profil 3 : Époux envisageant une reconversion du bien
La résiliation amiable du bail, négociée avec le locataire commercial, est la voie à privilégier. Elle suppose d'anticiper le versement de l'indemnité de résiliation, à provisionner dans la convention de divorce. Une fois le bien libéré, sa valeur vénale libre est supérieure de 10 à 20 % à sa valeur occupée, ce qui peut compenser partiellement le coût de l'indemnité versée.
Dans tous les cas, il est impératif de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille et en droit immobilier commercial, ainsi qu'un notaire expérimenté en liquidation de régimes matrimoniaux complexes. Le cabinet Divorce Mutuel oriente ses clients vers des professionnels compétents selon la nature des actifs en jeu — un devis gratuit et sans engagement permet d'évaluer la faisabilité de votre projet.
FAQ — Bail commercial 3-6-9 et divorce amiable
Le locataire commercial doit-il être informé du divorce de ses bailleurs ?
Non, le divorce des bailleurs n'est pas un événement que le locataire commercial doit obligatoirement être informé. En revanche, si le bien est attribué à l'un des époux ou vendu à un tiers, le nouveau propriétaire est substitué aux droits et obligations des anciens bailleurs pour le bail en cours, conformément à l'article L. 145-16-1 du Code de commerce. Le locataire doit alors être informé du changement de propriétaire.
Quelle est la fiscalité applicable lors de la vente d'un bien commercial dans le cadre d'un divorce amiable ?
La vente d'un bien commercial génère une plus-value immobilière imposée au taux de 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la 6e année de détention, conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. L'exonération au titre de la résidence principale ne s'applique pas aux biens commerciaux.
Peut-on attribuer un bien commercial loué à l'un des époux dans la convention de divorce ?
Oui, l'attribution préférentielle d'un bien à l'un des époux est possible (article 831 du Code civil). Elle est soumise au versement d'une soulte à l'autre époux si la valeur du bien dépasse sa quote-part dans le partage. La soulte est soumise aux droits de partage au taux de 2,5 % en 2026. L'attribution doit figurer dans l'acte notarié de liquidation-partage.
Que se passe-t-il si le locataire commercial ne paie plus ses loyers après le divorce ?
Si le bien est en indivision, les deux ex-époux supportent solidairement le risque d'impayé. La procédure de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement doit être engagée conjointement ou par le gérant désigné. Si le bien a été attribué à l'un des époux, c'est ce dernier qui supporte seul le risque et doit agir en justice. La procédure d'expulsion commerciale pour défaut de paiement prend en moyenne 12 à 18 mois en France.
Le droit de préemption urbain s'applique-t-il à la vente d'un bien commercial occupé lors d'un divorce ?
Le droit de préemption commercial (article L. 214-1 du Code de commerce) ne porte que sur les fonds de commerce et les baux commerciaux, pas sur les murs. La vente des murs commerciaux peut en revanche être soumise au droit de préemption urbain (DPU) de la commune si le bien se situe dans un périmètre de sauvegarde défini. Il convient de vérifier auprès de la mairie concernée avant toute mise en vente.
Combien coûte l'acte notarié de liquidation-partage incluant un bien commercial ?
Les émoluments notariaux pour un acte de partage sont calculés selon le barème réglementé de 2016 (décret n° 2016-230), en pourcentage de l'actif net partagé. Pour un bien d'une valeur nette de 300 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 1 500 à 2 500 € HT, auxquels s'ajoutent les droits de partage (2,5 % de l'actif net), soit 7 500 € dans cet exemple. Le total est donc de l'ordre de 9 000 à 10 000 € pour un bien de cette valeur.