Un bien immobilier loué vide détenu en commun par des époux constitue l'un des actifs les plus complexes à liquider dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel. Sa valeur peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros, un locataire en place réduit sa liquidité immédiate, et les implications fiscales diffèrent radicalement selon la stratégie retenue. Les époux disposent de trois options : vendre le bien, l'attribuer à l'un d'eux avec versement d'une soulte, ou le conserver en indivision post-divorce. Chacune implique des conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales distinctes, à consigner avec précision dans la convention de divorce régie par l'article 229-1 du Code civil.
En bref :
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- Le droit de partage s'élève à 1,10 % de la valeur nette du bien depuis le 1er janvier 2022 (article 746 du CGI), soit 2 750 € pour un appartement valorisé net à 250 000 €.
- La vente d'un bien loué vide subit une décote de marché de 5 à 15 % selon la durée restante du bail et le niveau de loyer, à intégrer dans l'estimation conventionnelle.
- L'attribution à un époux impose la rédaction d'un acte authentique de partage chez le notaire dès lors que le bien est immobilier (article 835 du Code civil), avec liquidation du régime matrimonial.
- La conservation en indivision post-divorce exige une convention d'indivision notariée (article 1873-1 du Code civil) fixant la durée, la répartition des charges et les modalités de sortie.
1. Définition : qu'est-ce qu'un bien loué vide au regard du divorce amiable ?
Un bien immobilier loué vide — ou non meublé — est un logement donné à bail dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée minimale de trois ans (bailleur personne physique) ou six ans (bailleur personne morale). Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux à l'échéance du bail, sauf congé pour vente ou reprise délivré dans les formes légales.
Au plan matrimonial, ce bien figure à l'actif commun lorsque les époux sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, si l'acquisition est intervenue durant le mariage. Il peut également constituer un bien propre d'un époux, apporté avant le mariage ou reçu par donation ou succession, auquel cas il n'entre pas dans la masse à partager mais doit néanmoins être mentionné dans la convention de divorce pour établir l'état liquidatif complet.
La présence d'un bail en cours est une donnée centrale : elle contraint les délais de vente, affecte la valeur vénale du bien et peut restreindre la liberté de l'époux attributaire. La convention de divorce doit donc préciser la situation locative exacte (durée du bail, montant du loyer, identité du locataire, date d'échéance) au titre des mentions obligatoires prévues par l'article 229-3 du Code civil.
2. La vente du bien loué vide : décote, délais et répartition du produit
La vente constitue la solution la plus nette sur le plan de la liquidation matrimoniale. Elle solde définitivement la copropriété entre époux et permet une répartition immédiate du produit net. Mais la présence d'un locataire en place impose des contraintes spécifiques que les époux doivent anticiper.
La décote liée au bail en cours
Un bien occupé par un locataire se vend moins cher qu'un bien libre. Les études de marché immobilier situent la décote entre 5 % et 15 % de la valeur libre, selon la durée restante du bail et le niveau du loyer. Un loyer inférieur aux prix de marché aggrave la décote ; un loyer conforme au marché la réduit. Pour un appartement estimé libre à 300 000 €, la valeur occupée peut donc s'établir entre 255 000 € et 285 000 €.
Cette décote doit être intégrée dans l'estimation figurant à la convention de divorce. Un désaccord sur la valeur retenue peut être résolu par le recours à un expert immobilier indépendant, dont les honoraires sont partagés entre époux. L'article 1843-4 du Code civil, applicable par analogie en matière de partage, permet au juge de désigner un expert en cas de litige — ce qui n'est toutefois pas applicable dans le divorce amiable, fondé sur l'accord des parties.
Congé pour vente : procédure et délais
Les époux peuvent décider de vendre le bien libre de toute occupation. Ils doivent alors délivrer au locataire un congé pour vente, conformément à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ce congé doit être notifié six mois avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption : il peut acquérir le bien en priorité aux conditions proposées.
Ce délai de six mois s'ajoute au délai moyen de vente immobilière (trois à cinq mois en 2026 selon les marchés locaux) et au délai de la procédure de divorce amiable elle-même. Les époux doivent donc anticiper que la vente libre ne sera finalisée qu'au minimum neuf à douze mois après la décision de divorcer. La convention peut prévoir que la vente sera réalisée postérieurement à l'homologation de la convention, avec stipulation d'un mandat de vente commun et d'une clé de répartition du produit net.
Répartition du produit de vente
Le produit net de vente (prix de cession diminué des frais d'agence, du solde du crédit immobilier éventuel et des frais de mainlevée d'hypothèque) est partagé entre les époux selon leur quote-part dans le bien. En communauté, chaque époux reçoit 50 % du produit net. En indivision avec des quotes-parts inégales (cas d'un bien propre financé partiellement par des fonds communs), la répartition suit les quotes-parts réelles déterminées lors de la liquidation.
Le droit de partage de 1,10 % prévu à l'article 746 du CGI s'applique sur la valeur nette du bien partagé, après déduction du passif (crédit restant dû). Pour un produit net de 250 000 €, le droit de partage s'élève à 2 750 €, acquitté lors de la signature de l'acte de partage chez le notaire.
3. L'attribution à un époux avec soulte : calcul, financement et acte authentique
L'attribution du bien locatif à l'un des époux, en échange du versement d'une soulte à l'autre, est une option fréquemment retenue lorsqu'un époux souhaite conserver un actif générateur de revenus locatifs. Cette opération implique une valorisation précise du bien, un calcul rigoureux de la soulte et la rédaction d'un acte authentique de partage.
Calcul de la soulte
La soulte représente la somme versée par l'époux attributaire à l'autre époux pour compenser l'excédent de part reçue. Son calcul suit la formule suivante :
Soulte = (Valeur nette du bien ÷ 2) − Quote-part de l'époux attributaire déjà détenue
En régime de communauté, chaque époux détient 50 % du bien. L'époux attributaire verse donc à l'autre la moitié de la valeur nette du bien (valeur vénale diminuée du capital restant dû du crédit immobilier). Exemple : bien valorisé à 280 000 € occupé (décote de 6,67 % sur une valeur libre de 300 000 €), crédit restant dû de 80 000 € → valeur nette = 200 000 € → soulte = 100 000 €.
Financement de la soulte : le rachat de soulte
Le rachat de soulte est l'opération par laquelle l'époux attributaire emprunte le montant de la soulte pour la verser à son ex-conjoint. En 2026, les établissements bancaires examinent la capacité de remboursement de l'emprunteur sur la base de ses revenus propres, incluant les loyers perçus du bien locatif (retenus à hauteur de 70 % par la plupart des banques pour tenir compte de la vacance locative et des charges).
Le coût total du rachat de soulte comprend : les intérêts du prêt, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais de notaire de l'acte de partage (entre 1,5 % et 2,5 % de la valeur du bien) et le droit de partage de 1,10 %. Pour une soulte de 100 000 € sur un bien à 280 000 €, les frais annexes atteignent environ 5 000 à 7 500 €.
Obligations notariales et mentions de la convention
L'article 835 alinéa 2 du Code civil impose le recours à un acte authentique pour tout partage portant sur un immeuble. L'attribution du bien locatif à un époux ne peut donc être formalisée que devant notaire. La convention de divorce mentionne le principe de l'attribution et renvoie à l'acte authentique de partage pour les modalités précises. Cet acte doit être publié à la conservation des hypothèques (service de publicité foncière) pour être opposable aux tiers, conformément à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955.
Question : comment valoriser un bien loué vide pour calculer la soulte au divorce ?
Réponse : La valeur retenue est la valeur vénale occupée, intégrant la décote liée au bail en cours. Elle est établie par un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier agréé. Les époux peuvent mandater conjointement un expert ; à défaut d'accord, la convention peut prévoir le recours à un tiers arbitre. La valeur occupée est inférieure de 5 à 15 % à la valeur libre selon les caractéristiques du bail.
4. La conservation en indivision post-divorce : cadre juridique et risques
Les époux peuvent choisir de conserver conjointement le bien locatif après le divorce, en indivision. Cette option est envisageable lorsque le marché immobilier est défavorable à la vente, que les deux époux souhaitent continuer à percevoir des revenus locatifs, ou que le financement d'une soulte est impossible à court terme.
La convention d'indivision : contenu obligatoire
L'article 1873-1 du Code civil autorise les indivisaires à conclure une convention d'indivision pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable. Cette convention, établie par acte notarié pour un bien immobilier, doit préciser :
- La quote-part de chaque indivisaire (50/50 ou autre répartition).
- La désignation d'un gérant de l'indivision, chargé d'encaisser les loyers, de payer les charges et d'effectuer les travaux d'entretien.
- Les modalités de répartition des revenus locatifs nets entre les indivisaires.
- Les conditions de sortie de l'indivision (droit de préemption au profit de l'autre indivisaire, conditions de la vente forcée).
- Les règles de prise de décision pour les actes d'administration (renouvellement du bail, travaux) et les actes de disposition (vente, hypothèque).
Risques juridiques et fiscaux de l'indivision
L'indivision post-divorce présente des risques significatifs. L'article 815 du Code civil pose le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : chaque indivisaire peut provoquer le partage judiciaire à tout moment, sauf convention contraire d'une durée maximale de cinq ans. Un désaccord entre ex-époux peut donc aboutir à une vente forcée aux enchères judiciaires, généralement défavorable au prix obtenu.
Sur le plan fiscal, chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa propre déclaration d'impôts (régime réel ou micro-foncier si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €). Les intérêts du crédit immobilier restant à rembourser sont déductibles des revenus fonciers à proportion de la quote-part de chaque indivisaire. L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique à chaque indivisaire sur la valeur de sa quote-part, si le seuil de 1 300 000 € de patrimoine net imposable est atteint.
Question : peut-on rester en indivision après un divorce amiable sur un bien loué ?
Réponse : Oui, l'indivision post-divorce est juridiquement possible. Elle nécessite la rédaction d'une convention d'indivision notariée (article 1873-1 du Code civil) pour une durée maximale de cinq ans renouvelable. La convention de divorce doit mentionner explicitement le maintien en indivision et renvoyer à la convention d'indivision pour les modalités de gestion et de sortie.
5. Comparatif chiffré des trois options : tableau récapitulatif
Le tableau suivant compare les trois stratégies pour un bien locatif loué vide valorisé à 280 000 € (valeur occupée), avec un crédit restant dû de 80 000 € et des époux mariés sous le régime de la communauté légale.
| Critère | Vente du bien | Attribution avec soulte | Conservation en indivision |
|---|---|---|---|
| Valeur nette à partager | 200 000 € (net crédit) | 200 000 € (net crédit) | 200 000 € (net crédit) |
| Part de chaque époux | 100 000 € chacun | Soulte de 100 000 € versée | 50 % des revenus locatifs |
| Droit de partage (1,10 %) | 2 200 € (sur 200 000 €) | 2 200 € (sur 200 000 €) | 0 € (différé à la sortie) |
| Frais notaire acte partage | Inclus dans frais de vente | 3 500 – 5 500 € | 1 500 – 2 500 € (convention) |
| Délai de réalisation | 9 – 18 mois (congé + vente) | 3 – 6 mois (acte partage) | 1 – 2 mois (convention) |
| Complexité bancaire | Faible (remboursement crédit) | Élevée (rachat de soulte) | Moyenne (crédit partagé) |
| Risque post-divorce | Nul (liquidation totale) | Faible (séparation définitive) | Élevé (dépendance réciproque) |
| Plus-value immobilière | Imposable si résidence non principale | Exonérée au titre du partage | Imposable à la vente future |
6. Implications fiscales spécifiques au bien loué vide
Le traitement fiscal du bien locatif au moment du divorce dépend de la stratégie retenue. Trois régimes fiscaux méritent une analyse distincte : la plus-value immobilière, les droits de partage et la fiscalité des revenus locatifs pendant la période transitoire.
Plus-value immobilière : le régime du partage
L'attribution d'un bien à l'un des époux dans le cadre du partage du régime matrimonial bénéficie d'un régime fiscal favorable. Selon l'article 150 U du Code général des impôts, les cessions réalisées dans le cadre d'un partage de biens indivis entre ex-époux ne constituent pas des cessions imposables à la plus-value, à condition que le partage porte sur des biens sur lesquels les époux détenaient une quote-part avant le partage. La soulte versée ne génère pas de plus-value taxable pour le bénéficiaire.
En revanche, la vente du bien à un tiers (troisième option ou suite à un désaccord) est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière au taux global de 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), après application des abattements pour durée de détention à compter de la cinquième année. Un bien détenu depuis plus de 22 ans est totalement exonéré d'IR ; l'exonération des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention.
Droits de partage : assiette et calcul précis
Le droit de partage de 1,10 % (article 746 du CGI, taux en vigueur depuis le 1er janvier 2022) s'applique sur la valeur nette des biens partagés, c'est-à-dire après déduction du passif commun. Pour un bien loué vide valorisé 280 000 € avec un crédit de 80 000 € restant dû, l'assiette est de 200 000 €, soit un droit de partage de 2 200 €. Ce droit est exigible lors de la signature de l'acte de partage chez le notaire, qu'il s'agisse d'un partage par attribution ou d'un acte de vente entre époux.
Revenus locatifs pendant la procédure : qui déclare quoi ?
Entre la date de séparation de corps et la date d'homologation de la convention de divorce, les loyers perçus restent des revenus communs en régime de communauté. Ils doivent être déclarés par les deux époux dans leur déclaration de revenus. La convention de divorce peut stipuler qu'un époux perçoit seul les loyers en contrepartie de la prise en charge des charges du bien (crédit, charges de copropriété, taxe foncière), avec compensation lors du partage final. Cette stipulation doit être précisément rédigée pour éviter tout litige fiscal ultérieur.
Question : la vente d'un bien loué vide au divorce est-elle soumise à la plus-value immobilière ?
Réponse : Cela dépend de la nature de la cession. Si le bien est vendu à un tiers dans le cadre du divorce, la plus-value est imposable au taux global de 36,2 %, sauf exonération pour durée de détention. Si le bien est attribué à l'un des époux dans le cadre du partage du régime matrimonial, l'opération n'est pas considérée comme une cession imposable selon l'article 150 U du CGI, sous réserve du versement du droit de partage de 1,10 %.
7. Rédaction de la convention de divorce : clauses essentielles pour un bien loué vide
La convention de divorce par consentement mutuel, régie par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, doit contenir un état liquidatif complet du régime matrimonial lorsque les époux possèdent des biens immobiliers. Pour un bien loué vide, plusieurs clauses spécifiques sont indispensables.
Mentions obligatoires selon l'article 229-3
L'article 229-3 alinéa 3 du Code civil impose que la convention mentionne « les modalités du règlement complet des effets du divorce ». Pour un bien locatif, cela implique de préciser :
- La désignation précise du bien (adresse, références cadastrales, numéro de lot de copropriété le cas échéant).
- La situation locative : identité du locataire, date de début du bail, durée, loyer mensuel charges comprises, date d'échéance.
- La valeur retenue pour le bien (valeur occupée ou libre) et la méthode d'estimation utilisée.
- La stratégie choisie (vente, attribution, indivision) et ses modalités précises.
- La répartition des charges pendant la période transitoire (crédit, charges, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant).
- La destination des loyers perçus jusqu'à la réalisation effective du partage.
Clause d'attribution avec renvoi à l'acte authentique
Lorsque la convention prévoit l'attribution du bien à l'un des époux, elle doit renvoyer expressément à la signature d'un acte authentique de partage devant notaire, conformément à l'article 835 du Code civil. La convention stipule le principe de l'attribution, le montant de la soulte et les délais de réalisation. L'acte authentique, signé postérieurement à l'homologation, réalise le transfert de propriété et est publié au service de publicité foncière.
Question : que doit mentionner la convention de divorce pour un bien loué vide ?
Réponse : La convention doit mentionner la désignation du bien, la situation locative complète (bail, loyer, locataire, échéance), la valeur retenue avec la méthode d'estimation, la stratégie de partage choisie et la répartition des charges jusqu'à la réalisation. Ces mentions découlent des exigences de l'article 229-3 du Code civil et sont vérifiées par le notaire lors du dépôt de la convention. Un avocat spécialisé est indispensable pour rédiger ces clauses sans ambiguïté.
8. Choisir la bonne stratégie : grille de décision selon le profil des époux
Le choix entre vente, attribution et indivision dépend de plusieurs paramètres patrimoniaux, fiscaux et relationnels. Une grille de décision structurée permet d'orienter les époux vers la solution la plus adaptée à leur situation.
Quand privilégier la vente ?
La vente est recommandée lorsque : aucun des deux époux ne souhaite ou ne peut financer le rachat de soulte ; le marché immobilier local est favorable ; le loyer est inférieur aux prix de marché (décote limitée) ; les deux époux souhaitent une rupture patrimoniale totale et immédiate. Elle est également conseillée lorsque le bien est détenu depuis plus de 22 ans (exonération d'IR sur la plus-value).
Quand privilégier l'attribution avec soulte ?
L'attribution est pertinente lorsque : un époux dispose d'une capacité d'emprunt suffisante pour financer la soulte ; le bien génère des revenus locatifs nets positifs couvrant une partie du crédit de rachat ; l'époux attributaire souhaite constituer ou développer un patrimoine locatif ; la valeur du bien est stable ou en progression sur le marché local.
Quand envisager l'indivision post-divorce ?
L'indivision est une solution de dernier recours ou de transition. Elle est envisageable lorsque : le marché immobilier est déprimé et la vente immédiate serait défavorable ; aucun des deux époux ne peut financer la soulte à court terme ; les relations entre ex-époux permettent une gestion commune sereine. Elle exige une convention d'indivision notariée rigoureuse et un horizon temporel défini pour la sortie de l'indivision.
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FAQ — Bien loué vide et divorce amiable en 2026
Question : peut-on divorcer à l'amiable si un bien commun est loué et que le locataire refuse de partir ?
Réponse : Oui. Le maintien du locataire dans les lieux n'empêche pas le divorce amiable. La convention de divorce peut prévoir la vente du bien occupé (avec décote), son attribution à un époux qui conserve le bail, ou le maintien en indivision. Le locataire ne peut être contraint de partir qu'en cas de congé pour vente ou reprise délivré dans les délais légaux (six mois avant l'échéance du bail, article 15-II de la loi du 6 juillet 1989).
Question : quel est le coût total d'un partage de bien locatif dans un divorce amiable en 2026 ?
Réponse : Le coût total comprend le droit de partage de 1,10 % sur la valeur nette (article 746 du CGI), les honoraires du notaire pour l'acte de partage (environ 1,5 à 2,5 % de la valeur du bien, selon le barème réglementé), et les honoraires des avocats pour la rédaction de la convention (600 à 1 500 € par époux selon les cabinets). Pour un bien net à 200 000 €, le coût total est estimé entre 6 000 et 9 000 €, hors frais de rachat de soulte.
Question : les loyers perçus pendant la procédure de divorce appartiennent-ils aux deux époux ?
Réponse : En régime de communauté légale, les loyers perçus pendant le mariage sont des revenus communs, même pendant la procédure de divorce. Ils cessent d'être communs à la date de la dissolution du régime matrimonial, qui correspond à la date d'homologation de la convention de divorce par le notaire. La convention peut toutefois prévoir une répartition conventionnelle des loyers perçus pendant la période transitoire.
Question : l'attribution d'un bien loué vide à un époux est-elle soumise aux droits de mutation à titre onéreux ?
Réponse : Non. L'attribution d'un bien dans le cadre d'un partage du régime matrimonial n'est pas soumise aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO, environ 5,80 % en zone normale). Seul le droit de partage de 1,10 % est exigible, conformément à l'article 746 du CGI. Cette distinction représente une économie substantielle par rapport à une vente ordinaire entre particuliers.
Question : comment traiter le crédit immobilier du bien loué dans la convention de divorce ?
Réponse : Le crédit immobilier doit être mentionné dans la convention de divorce avec le capital restant dû à la date de signature. En cas d'attribution du bien à un époux, ce dernier reprend le crédit à son nom seul (sous réserve de l'accord de la banque, qui procède à une nouvelle étude de solvabilité). En cas de vente, le crédit est remboursé par anticipation sur le produit de la vente, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à répartir entre époux.
Question : faut-il un notaire pour partager un bien locatif lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Oui, obligatoirement. L'article 835 alinéa 2 du Code civil impose le recours à un acte authentique notarié pour tout partage portant sur un bien immobilier. Ce n'est pas le notaire qui homologue la convention de divorce (ce rôle lui revient également depuis la loi du 18 novembre 2016), mais il instrumente également l'acte de partage immobilier. Deux notaires peuvent intervenir si chaque époux souhaite être représenté par le sien.