La dissolution d'un mariage par consentement mutuel impose aux époux de dresser un inventaire exhaustif de leur patrimoine commun ou indivis. Lorsqu'un bien immobilier situé à l'étranger n'a jamais été déclaré à l'administration fiscale française, sa révélation dans le cadre de la convention de divorce expose les deux époux à des sanctions fiscales substantielles. La régularisation préalable à la signature de la convention devient alors une condition sine qua non d'une procédure sereine.
En bref :
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- Tout bien immobilier détenu à l'étranger doit être déclaré chaque année via le formulaire Cerfa n° 3916 (comptes étrangers) et les revenus fonciers correspondants : l'amende forfaitaire atteint 1 500 € par compte ou bien non déclaré, portée à 10 000 € pour les États non coopératifs.
- Les pénalités de l'article 1729 du CGI en cas de manquement délibéré s'élèvent à 40 % des droits rappelés, voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses, auxquels s'ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an en 2026).
- La régularisation spontanée via la procédure de mise en conformité fiscale (anciennement STDR, désormais gérée par le service des impôts des particuliers compétent) permet de négocier des taux de pénalités réduits avant toute procédure contradictoire.
- La valeur vénale du bien étranger doit être établie par expertise indépendante avant la signature de la convention de divorce, sous peine de nullité pour dol ou erreur sur la valeur au sens de l'article 1132 du Code civil.
1. Définition : qu'est-ce qu'un bien immobilier étranger non déclaré au sens fiscal ?
Un bien immobilier étranger non déclaré désigne tout immeuble — appartement, maison, terrain, résidence secondaire — situé hors de France, dont le contribuable résident fiscal français omet de signaler l'existence ou les revenus à l'administration fiscale. Cette obligation déclarative découle de plusieurs textes distincts qui s'appliquent cumulativement.
Premièrement, l'article 1649 A du Code général des impôts (CGI) impose la déclaration de tout compte bancaire ouvert, utilisé ou clos à l'étranger. Par extension jurisprudentielle et administrative, cette obligation couvre les structures détenant de l'immobilier étranger (sociétés civiles étrangères, trusts, fondations). Deuxièmement, l'article 1649 AB du CGI vise spécifiquement les trusts dont le constituant ou les bénéficiaires sont résidents fiscaux français. Troisièmement, les revenus fonciers générés par un bien immobilier étranger sont en principe imposables en France si la convention fiscale bilatérale applicable prévoit une imposition exclusive dans l'État source avec prise en compte pour le calcul du taux effectif (méthode du taux effectif), ou une imposition partagée.
Dans le contexte d'un divorce par consentement mutuel régi par les articles 229-1 à 229-4 du Code civil, la convention doit impérativement inventorier l'ensemble des biens des époux. Omettre un bien immobilier étranger constitue à la fois un manquement fiscal et un vice susceptible d'affecter la validité de la convention.
2. Obligations déclaratives annuelles : formulaires Cerfa et échéances 2026
Les obligations déclaratives relatives aux biens immobiliers étrangers sont multiples et distinctes. Leur méconnaissance est fréquente, y compris parmi les contribuables de bonne foi qui ont hérité d'un bien ou l'ont acquis avant de s'établir en France.
2.1 Le formulaire Cerfa n° 3916 : déclaration des comptes et contrats étrangers
Le formulaire Cerfa n° 3916 (intitulé « Déclaration par un résident d'un compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger ») est à joindre à la déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042). En 2026, il doit être déposé au plus tard le 22 mai pour les déclarations papier et entre le 28 mai et le 11 juin selon le département pour les déclarations en ligne. Ce formulaire vise les comptes bancaires, mais également les contrats d'assurance-vie souscrits auprès d'organismes étrangers.
2.2 Le formulaire 2044 : déclaration des revenus fonciers étrangers
Les loyers perçus d'un bien immobilier situé à l'étranger doivent être déclarés sur le formulaire 2044 (revenus fonciers) ou 2044 SPE (régime spécial). La convention fiscale applicable détermine le traitement fiscal : élimination par exonération avec taux effectif ou par crédit d'impôt équivalent à l'impôt étranger. En l'absence de convention, les revenus sont imposables en France sans crédit d'impôt, ce qui génère une double imposition.
2.3 La déclaration IFI pour les biens immobiliers étrangers
Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par les résidents fiscaux français, y compris ceux situés à l'étranger (sauf exception conventionnelle). Le formulaire 2042-IFI doit inclure la valeur vénale au 1er janvier de chaque année de tout bien immobilier mondial si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €.
Question : Quels formulaires déposer en 2026 pour régulariser un bien immobilier étranger non déclaré ?
Réponse : La régularisation implique le dépôt de déclarations rectificatives sur les années non prescrites (en principe les six dernières années). Il faut déposer le formulaire 3916 pour chaque année concernée, corriger les formulaires 2042 et 2044 correspondants, et compléter les déclarations IFI si le seuil est franchi. Un conseil fiscal spécialisé est indispensable pour sécuriser cette démarche.
3. Sanctions fiscales encourues : article 1729 du CGI et délai de prescription
Les sanctions applicables aux biens immobiliers étrangers non déclarés sont parmi les plus sévères du droit fiscal français. Elles cumulent des pénalités proportionnelles aux droits rappelés et des amendes forfaitaires.
| Type de manquement | Base légale | Taux de pénalité | Amende forfaitaire | Délai de prescription |
|---|---|---|---|---|
| Omission simple (bonne foi) | Art. 1758 A CGI | 10 % des droits | 1 500 € par compte/bien | 3 ans |
| Manquement délibéré | Art. 1729 a) CGI | 40 % des droits | 1 500 € par compte/bien | 6 ans |
| Abus de droit | Art. 1729 b) CGI | 80 % des droits | 1 500 € par compte/bien | 6 ans |
| Manœuvres frauduleuses | Art. 1729 c) CGI | 80 % des droits | 1 500 € par compte/bien | 10 ans |
| État non coopératif (ETNC) | Art. 1736 IV CGI | 40 à 80 % | 10 000 € par compte/bien | 10 ans |
Les intérêts de retard s'ajoutent systématiquement au taux de 0,20 % par mois (2,4 % par an), soit un coût non négligeable sur six ou dix ans de rappel. La Cour de cassation, dans sa jurisprudence constante (notamment Cass. com., 22 mars 2022, n° 19-20.599), rappelle que la charge de la preuve de la bonne foi appartient au contribuable.
Le délai de prescription allongé à dix ans, prévu à l'article L. 169 du Livre des procédures fiscales (LPF), s'applique spécifiquement aux avoirs détenus dans des États n'ayant pas conclu avec la France une convention d'assistance administrative. Cette disposition rend la régularisation d'autant plus urgente lorsque le bien est situé dans un paradis fiscal ou un État à faible coopération fiscale.
Question : La prescription fiscale court-elle pendant la procédure de divorce ?
Réponse : Non, la procédure de divorce n'interrompt pas les délais de prescription fiscale. Le délai de reprise de l'administration fiscale court indépendamment de toute procédure civile entre les époux. Une régularisation doit être engagée sans attendre la signature de la convention de divorce.
4. Procédure de régularisation fiscale spontanée avant la convention de divorce
Depuis la fermeture du Service de Traitement des Déclarations Rectificatives (STDR) en décembre 2017, la régularisation spontanée des avoirs étrangers non déclarés s'effectue directement auprès du service des impôts des particuliers (SIP) compétent, sans procédure centralisée nationale. Cette démarche reste néanmoins codifiée et encadrée par la doctrine administrative (BOFiP, référence BOI-CF-INF-20-10-10).
4.1 Les étapes de la régularisation spontanée
- Étape 1 — Audit fiscal complet : Identifier toutes les années non prescrites (3, 6 ou 10 ans selon la situation), recenser tous les revenus non déclarés et la valeur IFI du bien chaque 1er janvier.
- Étape 2 — Constitution du dossier : Rassembler les titres de propriété, les éventuels actes notariés étrangers, les relevés de comptes bancaires liés au bien, et les justificatifs de loyers perçus.
- Étape 3 — Dépôt des déclarations rectificatives : Corriger les formulaires 2042, 2044 et 3916 pour chaque année concernée. Déposer les déclarations IFI rectificatives si applicable.
- Étape 4 — Calcul et paiement des droits supplémentaires : Acquitter les droits rappelés, les intérêts de retard et les pénalités applicables (réduites en cas de démarche spontanée).
- Étape 5 — Obtention de l'avis de régularisation : Conserver tous les documents attestant de la régularisation pour les produire lors de la signature de la convention de divorce devant les avocats.
4.2 Négociation des pénalités en cas de démarche spontanée
La démarche spontanée — c'est-à-dire antérieure à tout contrôle fiscal ou mise en demeure — permet généralement d'obtenir une réduction des pénalités. L'administration applique en pratique un taux de 15 % à 30 % pour les manquements délibérés reconnus spontanément, contre 40 % en procédure contradictoire. Cette réduction n'est pas de droit mais résulte d'une pratique administrative constante confirmée par le BOFiP.
Il est impératif de mandater un avocat fiscaliste ou un expert-comptable spécialisé dès cette étape. La négociation avec l'administration requiert une maîtrise technique des conventions fiscales bilatérales applicables et des règles d'imputation des impôts étrangers déjà acquittés.
Question : Combien de temps dure une régularisation fiscale d'un bien immobilier étranger en 2026 ?
Réponse : Une régularisation spontanée prend en moyenne trois à six mois selon la complexité du dossier (nombre d'années concernées, existence d'une structure interposée, localisation du bien). Ce délai doit impérativement être anticipé avant la signature de la convention de divorce, car les avocats ne peuvent pas signer une convention incluant un bien dont la situation fiscale est litigieuse.
5. Impact de la régularisation sur le partage et la convention de divorce
La convention de divorce par consentement mutuel, au sens de l'article 229-3 du Code civil, doit mentionner l'ensemble des éléments du patrimoine des époux et préciser les modalités du partage. L'omission d'un bien immobilier étranger expose la convention à plusieurs risques juridiques graves.
5.1 Risque de nullité de la convention pour dol ou erreur
L'article 1132 du Code civil prévoit la nullité du contrat pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation. L'article 1137 sanctionne le dol, c'est-à-dire la dissimulation intentionnelle d'un élément déterminant du consentement. Si l'un des époux dissimule délibérément un bien immobilier étranger pour obtenir un partage déséquilibré, l'autre époux peut demander la nullité de la convention dans un délai de cinq ans à compter de la découverte du dol.
5.2 Impact sur l'évaluation du patrimoine partagé
La valeur vénale du bien immobilier étranger doit être établie à la date la plus proche possible de la signature de la convention. Une expertise immobilière locale, traduite et apostillée si nécessaire, est requise. Le notaire intervenant pour la liquidation du régime matrimonial (article 1569 du Code civil pour la communauté légale) intégrera cette valeur dans l'acte de partage et calculera la soulte éventuelle.
En régime de communauté réduite aux acquêts (le régime légal applicable aux mariages conclus sans contrat depuis 1966), un bien immobilier acquis pendant le mariage avec des fonds communs constitue un bien commun, même s'il est situé à l'étranger. Sa valeur entre dans la masse partageable par moitié.
5.3 Responsabilité fiscale solidaire des époux
Comme le rappelle l'article 1691 bis du CGI, les époux sont solidairement responsables du paiement de l'impôt sur le revenu établi à leur nom commun. Cette solidarité fiscale, analysée dans le cadre du divorce amiable, implique que les rappels d'imposition liés au bien immobilier étranger non déclaré peuvent être réclamés aux deux époux, même après le prononcé du divorce. La convention de divorce doit prévoir une clause de garantie fiscale réciproque pour protéger chaque époux des redressements postérieurs.
Question : Le notaire peut-il refuser d'instrumenter si un bien étranger n'est pas régularisé ?
Réponse : Oui. Le notaire, officier ministériel soumis à des obligations de vigilance anti-blanchiment renforcées depuis l'ordonnance du 12 février 2020, peut refuser d'instrumenter un acte de partage portant sur un bien dont la situation fiscale n'est pas régulière. Il engage sa responsabilité disciplinaire s'il authentifie un acte dont il sait qu'il dissimule des avoirs non déclarés.
6. Conventions fiscales bilatérales : quel État, quelle imposition ?
La France a conclu plus de 125 conventions fiscales bilatérales destinées à éviter les doubles impositions. Pour les biens immobiliers, la règle générale est que l'État dans lequel le bien est situé (État source) dispose d'un droit d'imposition prioritaire sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. La France, en tant qu'État de résidence, élimine la double imposition selon l'une de deux méthodes.
Méthode de l'exonération avec taux effectif : Le revenu étranger est exonéré d'impôt en France mais est pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus français. C'est la méthode prévue par les conventions avec l'Espagne, l'Italie, le Portugal ou le Maroc.
Méthode du crédit d'impôt : Le revenu étranger est imposé en France, mais l'impôt acquitté à l'étranger est imputé sur l'impôt français dans la limite de celui-ci. C'est notamment la méthode retenue par la convention franco-américaine ou franco-britannique.
Dans les deux cas, le contribuable reste tenu de déclarer le bien et ses revenus en France. L'absence de déclaration ne peut être justifiée par le fait que l'impôt a été acquitté à l'étranger : les obligations déclaratives et les obligations de paiement sont juridiquement distinctes.
7. Stratégie pratique : coordonner régularisation fiscale et convention de divorce
La gestion simultanée d'une régularisation fiscale et d'une procédure de divorce par consentement mutuel requiert une coordination rigoureuse entre l'avocat en droit de la famille, l'avocat fiscaliste et le notaire. Un calendrier réaliste doit être établi dès le premier entretien.
En pratique, la démarche optimale en 2026 se déroule en trois temps distincts. Premier temps (mois 1 à 2) : mandater un avocat fiscaliste pour réaliser l'audit des années non prescrites et constituer le dossier de régularisation. Simultanément, les avocats des deux époux commencent à rédiger les termes de la convention, en réservant l'évaluation du bien étranger. Deuxième temps (mois 3 à 5) : dépôt des déclarations rectificatives et paiement des droits supplémentaires. Obtention de l'expertise de valeur vénale du bien immobilier étranger. Troisième temps (mois 6) : intégration de la valeur régularisée dans la convention de divorce, signature par les deux avocats conformément à l'article 229-1 du Code civil, puis dépôt chez le notaire pour dépôt au rang des minutes.
Le coût total d'une telle procédure — régularisation fiscale comprise — varie considérablement selon la durée d'omission et la valeur du bien. À titre indicatif, les honoraires d'un avocat fiscaliste pour une régularisation sur six ans se situent entre 3 000 € et 15 000 € HT, auxquels s'ajoutent les droits rappelés et les pénalités. Ces coûts doivent être anticipés dans la convention de divorce, notamment pour déterminer qui en supporte la charge.
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FAQ — Bien immobilier étranger non déclaré et divorce amiable
Un bien immobilier hérité à l'étranger doit-il être déclaré en France ?
Oui, sans exception. Tout bien immobilier situé à l'étranger dont un résident fiscal français est propriétaire — que ce soit par acquisition, donation ou succession — doit être déclaré. Les revenus fonciers correspondants sont à inclure dans la déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042 et 2044), et le bien entre dans l'assiette IFI si le seuil de 1 300 000 € est franchi. L'origine du bien (succession, donation) n'exonère pas de l'obligation déclarative.
Quelles sont les pénalités exactes en 2026 pour un bien immobilier non déclaré dans un pays coopératif ?
Pour un bien situé dans un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France (pays coopératif), l'amende forfaitaire est de 1 500 € par bien et par année non déclarée. S'y ajoutent les pénalités de l'article 1729 du CGI : 40 % des droits rappelés en cas de manquement délibéré, plus les intérêts de retard à 0,20 % par mois (2,4 % annuel en 2026). Sur six ans de rappel, la facture peut être considérable.
La régularisation fiscale doit-elle être terminée avant la signature de la convention de divorce ?
Idéalement oui. La convention de divorce par consentement mutuel doit mentionner la valeur exacte de tous les biens des époux. Si la régularisation est en cours, les avocats peuvent rédiger une convention sous condition, mais le notaire ne pourra pas instrumenter l'acte de partage tant que la situation fiscale n'est pas clarifiée. En pratique, il est conseillé d'obtenir au minimum un accord de principe de l'administration avant la signature.
Comment évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier situé à l'étranger ?
La valeur vénale doit être établie par un expert immobilier agréé dans le pays de situation du bien. Le rapport d'expertise doit être traduit par un traducteur assermenté si rédigé en langue étrangère. Pour les pays hors Union européenne, une apostille peut être requise. L'administration fiscale française peut contester la valeur retenue ; il est donc conseillé de justifier l'évaluation par plusieurs références de transactions comparables.
Un bien immobilier étranger détenu via une société étrangère est-il concerné par les mêmes obligations ?
Oui, et les obligations sont encore plus étendues. Les parts sociales d'une société étrangère à prépondérance immobilière doivent être déclarées au titre de l'IFI (article 965 du CGI). La structure sociétaire elle-même peut être soumise à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités étrangères (article 990 D du CGI pour les immeubles français), ou à des obligations déclaratives spécifiques si la société est assimilée à un trust. La convention de divorce doit traiter à la fois les parts sociales et l'immeuble sous-jacent.
Que se passe-t-il si l'administration découvre le bien après le divorce ?
L'administration fiscale peut redresser les deux ex-époux solidairement pour les années antérieures au divorce, en vertu de l'article 1691 bis du CGI. Le fait que le divorce ait été prononcé n'exonère pas de la solidarité fiscale pour les dettes nées pendant le mariage. C'est pourquoi la convention de divorce doit impérativement contenir une clause de garantie et de recours entre époux pour le cas où un redressement fiscal surviendrait après la dissolution du mariage. Consultez impérativement un avocat spécialisé pour rédiger cette clause.