La présence de radon, de mérule ou d'un sol pollué dans un bien immobilier commun transforme radicalement la négociation lors d'un divorce amiable. Ces diagnostics environnementaux obligatoires affectent la valorisation du bien, le montant de la soulte et les clauses de garantie à insérer dans la convention. Les époux et leurs avocats doivent anticiper ces enjeux pour éviter tout litige post-divorce.
En bref :
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- Un bien contaminé au radon ou à la mérule peut perdre 10 à 30 % de sa valeur vénale selon l'expertise immobilière contradictoire.
- La convention de divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil) doit mentionner explicitement tout diagnostic révélant un risque grave, sous peine de vice du consentement.
- L'obligation d'information sur l'état parasitaire (mérule, termites) est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et les articles L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation.
- En cas de désaccord sur la valorisation d'un bien pollué, un expert immobilier agréé peut être désigné d'un commun accord pour établir une valeur opposable aux deux parties.
1. Diagnostics environnementaux : définition et cadre légal applicable au divorce amiable
Les diagnostics environnementaux sont des expertises techniques obligatoires ou recommandées qui évaluent la présence de substances ou d'organismes susceptibles de dégrader un bien immobilier ou de nuire à la santé de ses occupants. Dans le contexte du divorce amiable, ils constituent des éléments déterminants de la liquidation du régime matrimonial.
Quatre risques principaux retiennent l'attention des praticiens du droit de la famille en 2026 :
- Le radon : gaz radioactif naturel classé cancérogène certain par le Centre international de recherche sur le cancer (CIRC). Selon l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN), environ 1,5 million de logements français présentent des concentrations supérieures au seuil réglementaire de 300 Bq/m³, fixé par l'article R. 1333-29 du Code de la santé publique. Depuis le 1er juillet 2022, le mesurage du radon est obligatoire dans les zones à potentiel radon élevé (zones 3) lors de toute transaction immobilière.
- La mérule : champignon lignivore (Serpula lacrymans) qui détruit les structures en bois. Sa présence est signalée obligatoirement en zone délimitée par arrêté préfectoral, conformément aux articles L. 133-6 à L. 133-9 du Code de la construction et de l'habitation.
- Les termites : insectes xylophages couverts par un diagnostic obligatoire (article L. 133-4 du Code de la construction et de l'habitation) dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
- La pollution des sols : évaluée via le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP), obligatoire dans les zones à risques définies par les plans de prévention (articles L. 125-5 et R. 125-23 du Code de l'environnement).
Dans le cadre du divorce par consentement mutuel régi par l'article 229-1 du Code civil, la convention doit refléter fidèlement l'état réel du patrimoine. Un diagnostic révélant un risque grave constitue une information substantielle que les époux sont tenus de porter à la connaissance de l'autre partie et de leurs avocats respectifs. L'omission délibérée de cette information pourrait caractériser un dol au sens de l'article 1137 du Code civil et entraîner la nullité de la convention.
2. Impact concret sur la valorisation du bien commun et le calcul de la soulte
La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui le cède, afin de compenser la différence de valeur entre les lots. Son calcul repose sur la valeur vénale du bien, c'est-à-dire le prix auquel il se vendrait sur le marché libre à la date du partage. Un diagnostic environnemental défavorable diminue mécaniquement cette valeur.
Question : De combien un diagnostic radon positif diminue-t-il la valeur d'un bien immobilier ?
Réponse : La dépréciation varie entre 5 et 20 % selon la concentration mesurée et les travaux de remédiation nécessaires. Un bien situé en zone 3 avec un taux supérieur à 1 000 Bq/m³ peut subir une décote supérieure à 20 %, en l'absence de solution technique immédiate. Les experts immobiliers agréés intègrent le coût des travaux de ventilation forcée (VMC double flux), estimé entre 3 000 et 8 000 €, dans leur évaluation.
Pour la mérule, l'impact est encore plus significatif. Les coûts de traitement et de remplacement des structures en bois contaminées varient entre 15 000 et 60 000 € selon l'étendue de l'infestation. Les notaires et experts immobiliers déduisent systématiquement ces coûts prévisibles de la valeur vénale brute du bien.
La pollution des sols présente une complexité particulière. Selon les données de l'Agence de la transition écologique (ADEME), la dépollution d'un terrain résidentiel coûte en moyenne entre 50 000 et 300 000 €, selon la nature des polluants. Une telle charge peut rendre le bien quasiment incessible et réduire la soulte à néant, voire créer une situation où la valeur nette du bien est négative après déduction du passif hypothécaire et des coûts de remédiation.
| Type de risque environnemental | Dépréciation estimée | Coût moyen de remédiation | Diagnostic obligatoire | Base légale |
|---|---|---|---|---|
| Radon (zone 3, > 300 Bq/m³) | 5 % à 20 % | 3 000 € à 8 000 € | Oui (depuis juillet 2022) | Art. R. 1333-29 CSP |
| Mérule avérée | 15 % à 35 % | 15 000 € à 60 000 € | Oui (zones délimitées) | Art. L. 133-6 CCH |
| Termites avérés | 5 % à 15 % | 2 000 € à 20 000 € | Oui (zones délimitées) | Art. L. 133-4 CCH |
| Pollution des sols (ERP positif) | 20 % à 100 % | 50 000 € à 300 000 € | Oui (zones à risques) | Art. L. 125-5 C. env. |
3. Obligations d'information des époux et responsabilité des avocats
Dans le cadre du divorce par consentement mutuel, chaque époux est assisté par son propre avocat (article 229-1 alinéa 2 du Code civil). Cette exigence d'avocats distincts prend tout son sens lorsque le patrimoine commun comprend un bien affecté par un risque environnemental. Chaque conseil doit vérifier l'existence et le contenu des diagnostics disponibles avant de signer la convention.
L'article 229-3 du Code civil impose que la convention de divorce mentionne l'ensemble des biens des époux et leur valeur estimée. Cette obligation de complétude implique que tout diagnostic défavorable connu des parties soit intégré à la convention, soit dans la description du bien, soit en annexe. À défaut, l'époux lésé pourrait invoquer la réticence dolosive visée à l'article 1137 du Code civil pour obtenir la nullité de la convention.
Question : Un époux peut-il cacher un diagnostic mérule à son conjoint lors du divorce amiable ?
Réponse : Non. La dissimulation d'un diagnostic révélant un vice grave constitue une réticence dolosive au sens de l'article 1137 du Code civil. Elle peut entraîner la nullité de la convention de divorce et engage la responsabilité personnelle de l'époux dissimulateur. L'avocat qui aurait connaissance de cette dissimulation engage également sa responsabilité professionnelle.
La responsabilité des avocats est engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil en cas de manquement à leur devoir de conseil. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de la première chambre civile du 14 mai 2009 (n° 08-15.899), que l'avocat doit informer son client de toutes les circonstances de nature à affecter la valeur du bien objet du partage. Ce principe s'applique pleinement aux risques environnementaux en 2026.
En pratique, les avocats spécialisés en droit de la famille exigent désormais systématiquement la production du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet avant toute signature de convention. Ce dossier, prévu à l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires. Son analyse préalable conditionne la sécurité juridique de la convention.
4. Stratégies de partage adaptées aux biens à risque environnemental
Face à un bien contaminé ou pollué, les époux disposent de plusieurs stratégies de partage. Le choix de la stratégie optimale dépend de la nature du risque, du montant des travaux de remédiation, de la situation financière de chaque époux et de leurs projets respectifs.
Stratégie 1 : Attribution du bien à l'un des époux avec soulte réduite
L'époux qui souhaite conserver le bien accepte une décote sur sa valeur vénale, correspondant au coût estimé des travaux de remédiation. La soulte est calculée sur la valeur nette après déduction de ces coûts. Cette solution suppose que l'époux attributaire dispose des ressources financières pour financer les travaux. La convention doit préciser la méthode de calcul retenue et les devis ou rapports d'expert ayant servi de base.
Stratégie 2 : Vente du bien avant le partage
Les époux conviennent de vendre le bien à un tiers, en procédant aux diagnostics préalables obligatoires et en informant loyalement l'acquéreur. Le produit de la vente, diminué des éventuels frais de remédiation pris en charge avant cession, est ensuite partagé entre les époux. Cette solution élimine tout risque de litige ultérieur entre ex-époux mais nécessite du temps (délai moyen de vente d'un bien dégradé : 12 à 24 mois selon les données des notaires en 2026).
Question : Peut-on vendre un bien avec de la mérule sans effectuer les travaux au préalable ?
Réponse : Oui, à condition d'informer loyalement l'acquéreur et de le mentionner dans l'acte de vente, conformément à l'article L. 133-7 du Code de la construction et de l'habitation. Le vendeur peut consentir une réduction de prix correspondant au coût estimé des travaux. Dans le cadre du divorce, cette réduction de prix diminue d'autant le montant à partager.
Stratégie 3 : Conservation en indivision temporaire avec clause de remédiation
Les époux peuvent maintenir le bien en indivision post-divorce le temps de réaliser les travaux de remédiation, puis procéder à la vente dans de meilleures conditions. La convention de divorce fixe alors les modalités de gestion de l'indivision (article 815 et suivants du Code civil), la répartition des charges de travaux et le délai maximum de l'indivision. Cette solution est adaptée lorsque les travaux sont financés par une assurance habitation ou une garantie constructeur.
5. Clauses spécifiques à intégrer dans la convention de divorce
La rédaction de la convention de divorce par consentement mutuel exige une attention particulière lorsque le patrimoine comprend un bien affecté par un risque environnemental. Plusieurs clauses spécifiques doivent être intégrées pour sécuriser juridiquement le partage.
Clause de déclaration de connaissance : Chaque époux déclare avoir pris connaissance du Dossier de Diagnostic Technique complet et des rapports d'expertise environnementale annexés à la convention. Cette clause prévient toute contestation ultérieure fondée sur un défaut d'information.
Clause de garantie d'éviction et des vices cachés : En application des articles 1641 et suivants du Code civil, l'époux cédant sa quote-part peut garantir l'époux attributaire contre les vices cachés non révélés par les diagnostics. La convention peut également exclure cette garantie, à condition que l'exclusion soit expressément stipulée et que l'époux attributaire ait été informé de l'étendue des risques connus.
Clause d'ajustement de soulte : Lorsque l'évaluation du coût de remédiation est incertaine à la date de la convention, les parties peuvent prévoir une clause d'ajustement de la soulte en fonction du coût réel des travaux, dans une fourchette déterminée. Cette clause doit être rédigée avec précision pour éviter tout contentieux sur son interprétation.
Clause de solidarité passive : Si des travaux de dépollution sont imposés par l'administration (arrêté préfectoral de traitement de la mérule, par exemple), la convention doit préciser lequel des ex-époux supporte cette obligation et dans quelle proportion. À défaut de clause expresse, les deux ex-époux restent solidairement tenus vis-à-vis des tiers pendant la période d'indivision.
Question : La convention de divorce doit-elle annexer les diagnostics environnementaux ?
Réponse : La loi n'impose pas formellement cette annexion dans la convention de divorce. Cependant, les avocats spécialisés le recommandent systématiquement pour sécuriser le consentement des parties. L'article 229-3 du Code civil exige que la convention soit complète et sincère : annexer les diagnostics en est la meilleure démonstration.
6. Rôle de l'expert immobilier et du notaire dans la sécurisation du partage
La présence d'un risque environnemental rend indispensable le recours à un expert immobilier agréé pour établir la valeur vénale du bien en tenant compte de la décote. Les époux peuvent désigner conjointement un expert ou chacun mandater le sien, les deux expertises servant alors de base à la négociation.
L'expert immobilier agréé par les tribunaux (inscription sur la liste des experts judiciaires) présente une garantie d'impartialité reconnue par les juridictions. Son rapport constitue un élément de preuve solide en cas de contestation ultérieure. Le coût d'une expertise immobilière avec prise en compte des risques environnementaux varie entre 1 500 et 4 000 € en 2026, selon la complexité du dossier et la localisation du bien.
Le notaire intervient obligatoirement lorsque la convention de divorce porte sur des biens immobiliers, pour établir l'état liquidatif du régime matrimonial (article 265-2 du Code civil). Il vérifie la cohérence de la valorisation retenue et peut requérir des diagnostics complémentaires s'il estime que le Dossier de Diagnostic Technique est insuffisant. Les émoluments du notaire pour la liquidation d'un bien immobilier sont calculés selon un barème réglementé, auquel s'ajoutent les frais spécifiques liés aux diagnostics complémentaires éventuels.
En cas de désaccord persistant sur la valeur du bien, les parties peuvent avoir recours à la médiation conventionnelle ou à un tiers expert désigné d'un commun accord. Cette procédure, moins coûteuse qu'une expertise judiciaire, permet de préserver le caractère amiable de la procédure tout en obtenant une valorisation objectivée. Pour obtenir une estimation personnalisée de votre situation, vous pouvez solliciter un devis gratuit auprès de Divorce Mutuel.
7. Incidences fiscales du partage d'un bien à risque environnemental
Le partage d'un bien immobilier dans le cadre d'un divorce est soumis au droit de partage, fixé à 1,1 % de l'actif net partagé depuis le 1er janvier 2022 (article 746 bis du Code général des impôts). Lorsque le bien est affecté d'un risque environnemental, la valeur nette retenue pour le calcul de ce droit doit intégrer la décote liée aux diagnostics défavorables.
La déduction des coûts de remédiation de la valeur vénale brute réduit l'assiette du droit de partage. Cette déduction doit être justifiée par des devis certifiés ou des rapports d'expertise environnementale. L'administration fiscale peut contester une décote non étayée par des éléments objectifs. Il convient donc de conserver tous les documents justificatifs.
En cas de vente du bien à un tiers postérieurement au divorce, la plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Les dépenses de remédiation réalisées par l'époux attributaire avant la cession peuvent être intégrées dans le prix de revient, réduisant ainsi la plus-value imposable (article 150 VB du Code général des impôts). Cette optimisation fiscale doit être anticipée dès la rédaction de la convention de divorce, en conservant les justificatifs de travaux.
Enfin, si le bien est classé en zone de pollution des sols inscrite dans les bases de données BASOL ou BASIAS, sa cession peut déclencher des obligations administratives spécifiques dont le coût est déductible de la valeur imposable. Les avocats spécialisés et les notaires doivent systématiquement consulter ces bases de données publiques avant la finalisation de la convention.
FAQ — Divorce amiable et diagnostics environnementaux en 2026
Le diagnostic radon est-il obligatoire avant de signer une convention de divorce portant sur un bien immobilier ?
Depuis le 1er juillet 2022, le mesurage du radon est obligatoire lors de toute transaction immobilière dans les communes classées en zone 3 (potentiel radon élevé), conformément à l'article R. 1333-29 du Code de la santé publique. Dans le cadre d'un divorce amiable comportant un transfert de propriété entre époux, cette obligation s'applique par analogie. Les avocats recommandent de l'effectuer systématiquement pour sécuriser la convention, même en zone 1 ou 2, lorsque le bien est ancien.
Que se passe-t-il si la mérule est découverte après la signature de la convention de divorce ?
Si la mérule était présente mais non détectée au moment de la signature, l'époux attributaire peut invoquer la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) contre l'autre époux, si ce dernier en avait connaissance. Il peut demander la résolution du partage ou une réduction de la soulte. La prescription de l'action en garantie des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Si le risque était inconnu des deux parties, aucun recours n'est possible entre ex-époux, mais l'époux attributaire peut se retourner contre le diagnostiqueur professionnel en cas de faute.
Comment est calculée la soulte lorsque le bien est contaminé au radon ?
La soulte est calculée sur la valeur vénale nette du bien, c'est-à-dire la valeur de marché diminuée du coût estimé des travaux de remédiation (installation d'une VMC double flux, étanchéification des sous-sols). Un expert immobilier agréé établit cette valeur nette. Par exemple, un bien estimé à 250 000 € avec un coût de remédiation radon de 6 000 € sera valorisé à 244 000 € pour le calcul du partage. La soulte due à l'époux cédant sera de 122 000 € (moitié de 244 000 €) en régime de communauté.
L'époux qui conserve un bien pollué peut-il déduire les travaux de dépollution de ses impôts ?
Les dépenses de dépollution d'un bien immobilier ne bénéficient pas d'un régime fiscal dérogatoire spécifique pour les particuliers. En revanche, elles peuvent être intégrées dans le prix de revient du bien lors du calcul de la plus-value immobilière à la cession, conformément à l'article 150 VB du Code général des impôts. Il est impératif de conserver toutes les factures et justificatifs de travaux. Un conseiller fiscal doit être consulté pour optimiser le traitement de ces dépenses.
Faut-il un notaire pour partager un bien immobilier affecté par un diagnostic termites dans un divorce amiable ?
Oui. L'intervention du notaire est obligatoire pour tout partage immobilier dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, conformément à l'article 265-2 du Code civil. Le notaire établit l'état liquidatif du régime matrimonial, vérifie les diagnostics disponibles et sécurise le transfert de propriété. En présence d'un diagnostic termites positif, le notaire veillera à ce que la convention mentionne expressément ce risque et les conditions dans lesquelles l'époux attributaire l'accepte.
Peut-on réaliser un divorce amiable si le bien commun est inscrit dans la base BASOL comme site pollué ?
Oui, mais la procédure est plus complexe. L'inscription d'un bien dans la base BASOL (sites pollués ou potentiellement pollués ayant fait l'objet d'une action des pouvoirs publics) implique des obligations d'information renforcées et peut nécessiter une expertise environnementale spécifique. La valeur vénale du bien peut être très significativement réduite, voire nulle. Les avocats doivent consulter la base BASOL et la base BASIAS (anciens sites industriels) avant toute valorisation. Le recours à un bureau d'études spécialisé en sites et sols pollués est fortement recommandé pour objectiver la décote.