Locataire protégé et divorce amiable : valorisation et partage 2026

La présence d'un locataire protégé dans un bien immobilier commun complexifie sensiblement la liquidation du régime matrimonial lors d'un divorce par consentement mutuel. La valeur vénale du bien est affectée par une décote structurelle, et les options de partage doivent être soigneusement évaluées avant la rédaction de la convention de divorce au sens de l'article 229-1 du Code civil. Une mauvaise valorisation peut entraîner un déséquilibre patrimonial majeur entre les époux.

1. Qu'est-ce qu'un locataire protégé au sens de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le locataire protégé est défini par l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il bénéficie d'une protection renforcée contre le congé donné par le bailleur. Deux critères alternatifs déclenchent cette protection :

• L'âge : le locataire est âgé de plus de 65 ans au terme du bail. La loi Alur de 2014 a abaissé ce seuil à 65 ans (initialement 70 ans dans la rédaction antérieure).
• Les ressources : ses revenus annuels sont inférieurs au plafond de ressources PLUS (plafond HLM majoré), révisé chaque année par décret.

En 2026, le plafond de ressources applicable pour une personne seule en zone A est fixé à environ 37 000 € de revenus imposables annuels (revenus N-2). Ce seuil varie selon la composition du foyer et la zone géographique.

Lorsque ces conditions sont réunies, le bailleur — ici les époux en tant que copropriétaires indivisaires — ne peut pas délivrer congé au locataire pour vendre ou reprendre le logement, sauf à proposer un logement de remplacement équivalent dans le même secteur géographique. Cette obligation pèse sur le propriétaire quel que soit le motif du congé : vente, reprise pour habiter ou reprise sans motif.

Il importe de distinguer la protection du locataire âgé de plus de 65 ans de celle du locataire dont le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans. Dans ce dernier cas, la protection ne s'applique pas. La situation doit donc être analysée au cas par cas, en vérifiant les conditions au moment de la délivrance du congé éventuel.

Dans le contexte d'un divorce amiable, cette protection crée une contrainte juridique durable sur le bien. Elle affecte directement la liberté de disposition des époux et conditionne l'ensemble de la stratégie patrimoniale à définir dans la convention de divorce.

2. Impact de la protection locative sur la valeur vénale du bien commun

La valeur vénale d'un bien immobilier occupé par un locataire protégé est structurellement inférieure à sa valeur libre. Cette décote est la traduction financière de l'impossibilité, temporaire ou définitive, de récupérer la jouissance du bien. Elle doit être intégrée dans la liquidation du régime matrimonial pour que la convention de divorce soit équilibrée et ne puisse être remise en cause ultérieurement.

Méthode de calcul de la décote

La décote se calcule à partir de la valeur libre du bien, estimée par référence aux transactions comparables sur le marché. Plusieurs méthodes coexistent :

• Méthode par capitalisation du revenu : le bien est valorisé en fonction du loyer annuel perçu, capitalisé à un taux reflétant le risque locatif. Cette méthode est privilégiée par les experts judiciaires.
• Méthode par comparaison avec décote forfaitaire : la valeur libre est affectée d'un coefficient de dépréciation selon l'âge du locataire et la durée résiduelle estimée d'occupation.

En pratique, la décote appliquée varie comme suit :

Ces fourchettes sont des ordres de grandeur. La décote réelle dépend de la localisation, du niveau de loyer par rapport au marché, de l'état du bien et de la durée résiduelle estimée d'occupation. Seul un expert immobilier agréé peut produire une évaluation opposable.

La Cour de cassation a rappelé, dans plusieurs arrêts (notamment Civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-19.654), que la valeur retenue dans un acte de partage doit refléter la valeur vénale réelle du bien, c'est-à-dire sa valeur dans l'état où il se trouve, charges et contraintes comprises. Une évaluation au prix libre serait susceptible d'être contestée par l'un des époux ou par l'administration fiscale.

Question : Comment estimer la valeur d'un bien loué à un locataire protégé pour un divorce amiable ?

Réponse : Il faut mandater un expert immobilier agréé qui appliquera une décote de 15 à 40 % sur la valeur libre, selon l'âge et les ressources du locataire. Cette estimation est indispensable pour que la convention de divorce soit équilibrée et résiste à une contestation ultérieure. Le notaire instrumentant peut recommander un expert ou en désigner un d'office.

3. Les trois options de partage d'un bien occupé par un locataire protégé

Face à un bien immobilier commun occupé par un locataire protégé, les époux disposent de trois options principales dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel. Chaque option a des implications financières, fiscales et pratiques distinctes. La convention de divorce doit trancher expressément cette question, conformément à l'article 229-3 al. 1 du Code civil qui impose de régler dans la convention le sort de tous les biens communs.

Option 1 : La vente du bien avec décote

Les époux décident de vendre le bien occupé à un investisseur ou à un particulier acceptant d'acquérir un bien loué. Le prix de vente intègre la décote liée à la présence du locataire protégé. Le produit net de la vente, après remboursement du crédit immobilier éventuel et règlement des frais (agence, notaire, diagnostics), est partagé entre les époux selon leurs droits dans l'indivision.

Cette option présente l'avantage de la liquidité immédiate et de la simplicité : chaque époux reçoit sa quote-part en numéraire et le bien sort définitivement du patrimoine commun. En revanche, la décote est supportée par les deux époux. Sur un bien libre estimé à 300 000 €, une décote de 30 % ramène le prix de vente à 210 000 €, soit une perte patrimoniale de 90 000 € à répartir.

Fiscalement, la plus-value éventuelle est calculée sur le prix de cession effectif. Si le bien est loué depuis l'origine, l'exonération pour résidence principale ne s'applique pas. Les abattements pour durée de détention (article 150 VC du Code général des impôts) s'appliquent normalement.

Option 2 : L'attribution à l'un des époux avec soulte

L'un des époux conserve le bien et verse une soulte — indemnité de partage — à l'autre. La soulte est calculée sur la valeur occupée du bien, c'est-à-dire après application de la décote. Cette option est fréquente lorsque l'un des époux souhaite conserver un actif locatif générant des revenus.

La soulte doit être financée, soit par des liquidités propres, soit par un crédit de rachat de soulte. Les banques financent généralement le rachat de soulte sur un bien loué, mais le dossier est analysé avec attention : les revenus locatifs perçus sont intégrés dans la capacité d'emprunt à hauteur de 70 % (après déduction d'un forfait de charges). La valeur du bien retenue par la banque est la valeur occupée, non la valeur libre.

Sur le plan notarial, l'acte de partage est soumis au droit de partage de 1,1 % (article 746 du Code général des impôts), calculé sur l'actif net partagé. Pour un bien occupé valorisé à 210 000 €, le droit de partage s'élève à 2 310 €.

Option 3 : La conservation en indivision post-divorce

Les époux peuvent décider de maintenir le bien en indivision après le prononcé du divorce. Cette option est permise par l'article 265-2 du Code civil, qui autorise les époux à conserver des biens en indivision après la dissolution du régime matrimonial. La convention de divorce doit alors organiser précisément les modalités de cette indivision : répartition des charges, des revenus locatifs, règles de prise de décision et conditions de sortie de l'indivision.

Cette option présente un avantage stratégique évident : elle permet d'attendre la libération naturelle du bien (décès ou départ volontaire du locataire) pour le vendre au prix libre ou pour procéder à un nouveau partage dans des conditions plus favorables. En revanche, elle prolonge les liens patrimoniaux entre les ex-époux, ce qui peut générer des conflits.

L'indivision post-divorce est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment, sauf si une convention d'indivision fixe une durée (5 ans renouvelables selon l'article 1873-3 du Code civil). La rédaction d'une convention d'indivision notariée est fortement recommandée.

Question : Peut-on obliger son ex-conjoint à vendre un bien loué à un locataire protégé après un divorce amiable ?

Réponse : Non, si la convention de divorce a acté le maintien en indivision avec une durée déterminée. En revanche, si aucune convention d'indivision n'a été signée, chaque indivisaire peut provoquer le partage judiciaire à tout moment (art. 815 Code civil), mais le juge peut en reporter les effets jusqu'à deux ans si les circonstances l'exigent.

4. Stratégie patrimoniale et rédaction de la convention de divorce

La convention de divorce par consentement mutuel, au sens de l'article 229-1 du Code civil, doit régler de manière exhaustive le sort du bien immobilier occupé par un locataire protégé. Une rédaction imprécise expose les époux à des litiges post-divorce, voire à une remise en cause de la convention elle-même.

Plusieurs points doivent être expressément traités dans la convention :

1. La valeur retenue pour le bien : préciser s'il s'agit de la valeur occupée ou libre, et mentionner la méthode d'évaluation utilisée (rapport d'expert, estimation notariale, accord amiable).
2. L'option de partage choisie : vente, attribution ou indivision, avec les modalités précises.
3. La répartition des revenus locatifs en cours de procédure : entre la date de séparation de fait et la date d'homologation de la convention.
4. Les charges afférentes au bien : taxe foncière, charges de copropriété, travaux, assurance, qui les supporte jusqu'au partage effectif.
5. La clause de révision de valeur : si le locataire quitte le logement avant que le partage soit effectif, prévoir une clause de révision de la valeur et de la soulte éventuelle.

Le notaire rédacteur de la convention — obligatoire en divorce par consentement mutuel — doit attirer l'attention des époux sur l'impact de la décote. L'avocat de chaque époux doit s'assurer que la valorisation retenue est conforme à la réalité du marché.

Une expertise préalable par un expert immobilier agréé (membre de la CEFI ou de l'Institut Français de l'Expertise Immobilière) est vivement recommandée. Son coût est généralement compris entre 800 et 2 000 € selon la complexité du dossier, soit un investissement modeste au regard des enjeux patrimoniaux.

Question : Qui supporte le coût de l'expertise immobilière d'un bien loué dans un divorce amiable ?

Réponse : Les frais d'expertise sont en principe partagés entre les deux époux, sauf accord contraire dans la convention. Ils peuvent également être inclus dans les frais de notaire et répartis selon les quotes-parts de chacun dans l'indivision.

5. Comparaison des trois options : coûts, délais et risques en 2026

Pour guider les époux dans leur choix, voici une synthèse comparative des trois options, fondée sur un exemple concret : un bien d'une valeur libre de 300 000 €, occupé par un locataire protégé âgé de 72 ans, avec une décote estimée à 30 %, soit une valeur occupée de 210 000 €. Le bien est détenu en parts égales (50/50). Aucun crédit immobilier en cours.

Ce tableau illustre l'arbitrage fondamental auquel font face les époux. L'option d'indivision est souvent sous-estimée : elle permet de différer la perte liée à la décote, mais elle suppose que les ex-époux soient capables de gérer ensemble un patrimoine commun après le divorce. La rédaction d'une convention d'indivision notariée est dans ce cas indispensable pour prévenir les blocages.

6. Fiscalité et déclarations obligatoires lors du partage

Le partage d'un bien immobilier commun dans le cadre d'un divorce génère plusieurs obligations fiscales que les époux doivent anticiper. Le notaire est tenu de procéder aux formalités de publicité foncière dans les deux mois suivant la signature de l'acte de partage (article 28 du décret du 4 janvier 1955).

Le droit de partage de 1,1 % est dû sur la valeur nette partagée (actif brut diminué du passif). Il est calculé sur la valeur occupée si c'est cette valeur qui est retenue dans l'acte. Les époux ne peuvent pas retenir la valeur libre pour diminuer le droit de partage si le bien est effectivement occupé : l'administration fiscale pourrait requalifier l'acte et rectifier la base imposable.

En cas d'attribution du bien à l'un des époux, la plus-value immobilière éventuelle n'est pas imposée au moment du partage (article 150 U, II-1° du Code général des impôts : le partage de biens indivis entre anciens époux n'est pas un fait générateur de plus-value). La plus-value ne sera taxée qu'à la revente ultérieure du bien par l'époux attributaire. Le délai de détention sera calculé depuis la date d'acquisition initiale du bien par les époux.

Les revenus locatifs perçus pendant la période d'indivision post-divorce sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (article 14 du Code général des impôts). Chaque ex-époux déclare sa quote-part de revenus et de charges. Si le bien génère un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156-I-3° du CGI).

Question : Le droit de partage de 1,1 % s'applique-t-il à la valeur libre ou à la valeur occupée du bien loué ?

Réponse : Le droit de partage s'applique à la valeur réelle du bien au moment du partage, c'est-à-dire la valeur occupée si le locataire est présent. Retenir la valeur libre serait inexact et exposé à un redressement fiscal. L'acte notarié doit mentionner explicitement la méthode de valorisation retenue.

7. Rôle des professionnels et démarches pratiques en 2026

La gestion d'un bien immobilier occupé par un locataire protégé dans un divorce amiable nécessite l'intervention de plusieurs professionnels. Chacun a un rôle distinct et complémentaire.

L'avocat de chaque époux conseille sur la stratégie patrimoniale et veille à ce que la convention de divorce soit équilibrée. Il s'assure que la valorisation retenue est conforme à la réalité et que les clauses relatives au bien sont suffisamment précises pour éviter tout litige post-divorce. Le recours à deux avocats distincts est obligatoire en divorce par consentement mutuel (article 229-1 al. 3 du Code civil).

Le notaire rédige la convention de divorce et l'acte liquidatif. Il est compétent pour évaluer le bien, mais peut recommander le recours à un expert indépendant en cas de désaccord entre époux sur la valeur. Le notaire est également responsable des formalités fiscales et de la publicité foncière.

L'expert immobilier agréé produit un rapport d'expertise contradictoire. Son intervention est recommandée dès lors que la valeur du bien dépasse 150 000 € ou que les époux sont en désaccord sur la décote applicable. Le rapport d'expertise peut être utilisé comme référence en cas de contrôle fiscal ultérieur.

Les étapes pratiques sont les suivantes :

1. Vérifier la qualité de locataire protégé : consulter le bail, l'âge du locataire (pièce d'identité) et ses ressources (avis d'imposition N-2).
2. Mandater un expert immobilier pour obtenir une valeur occupée certifiée.
3. Choisir l'option de partage avec les avocats et le notaire.
4. Rédiger la convention de divorce en intégrant toutes les clauses relatives au bien.
5. Respecter le délai de réflexion de 15 jours avant signature définitive (article 229-4 al. 1 Code civil).
6. Déposer la convention auprès du notaire pour lui conférer force exécutoire.
7. Procéder aux formalités de publicité foncière dans les deux mois.

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FAQ — Locataire protégé et divorce amiable : questions fréquentes

Question : Peut-on donner congé à un locataire protégé pour vendre le bien lors d'un divorce ?

Réponse : Non, sauf à lui proposer un logement de remplacement équivalent dans le même secteur géographique (art. 15-III loi du 6 juillet 1989). En l'absence d'une telle offre, le congé est nul et le locataire peut rester en place. La vente est alors possible, mais uniquement à un acquéreur acceptant le bail en cours.

Question : La décote pour locataire protégé est-elle reconnue par l'administration fiscale ?

Réponse : Oui, l'administration fiscale admet la décote sur la valeur vénale d'un bien occupé. Elle doit être justifiée par un rapport d'expert ou une méthode de calcul documentée. Le Bofip (BOI-ENR-DMTG-10-40-10) reconnaît expressément la dépréciation liée à l'occupation pour le calcul des droits de mutation.

Question : Que se passe-t-il si le locataire protégé décède après la signature de la convention de divorce mais avant le partage effectif ?

Réponse : Le bien retrouve sa valeur libre au décès du locataire. Si la convention prévoit une clause de révision de valeur en cas de libération du bien, la soulte ou le prix de vente doit être recalculé. En l'absence de clause, les époux peuvent être contraints de renégocier amiablement ou de saisir le juge. La clause de révision est donc indispensable.

Question : Un locataire protégé peut-il s'opposer à la vente du bien lors d'un divorce ?

Réponse : Non, le locataire ne peut pas s'opposer à la vente. Il bénéficie d'un droit de préemption si un congé pour vendre lui est délivré (art. 15-II loi du 6 juillet 1989), mais ce droit ne vaut pas opposition. En revanche, si aucun congé n'est délivré (vente occupée), le locataire n'a pas de droit de préemption et le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur.

Question : Comment calculer la soulte à verser en cas d'attribution d'un bien occupé par un locataire protégé ?

Réponse : La soulte est égale à la moitié de la valeur nette occupée du bien (valeur occupée diminuée du capital restant dû sur le crédit immobilier éventuel). Par exemple, pour un bien occupé valorisé à 210 000 € avec 60 000 € de crédit restant, la valeur nette est de 150 000 €, et la soulte est de 75 000 €. Le droit de partage de 1,1 % s'applique sur 150 000 €, soit 1 650 €.

Question : Le divorce amiable est-il possible si les époux ne s'accordent pas sur la décote applicable au bien loué ?

Réponse : Le désaccord sur la valeur du bien est un obstacle à la rédaction de la convention. Les époux peuvent mandater conjointement un expert pour trancher la question. Si le désaccord persiste, le divorce par consentement mutuel n'est plus envisageable et un divorce contentieux devant le juge aux affaires familiales devient nécessaire. La médiation familiale peut également aider à trouver un accord sur la valeur.